2026 澳洲稅改後，商業物業會否更值得投資？

2026 年澳洲聯邦預算案（Federal Budget）提出多項重要稅務改革，對住宅及商業物業投資者都會帶來長遠影響。這次改動不只是稅率問題，而是會改變投資者未來選擇資產、持有結構及現金流規劃的方法。

根據政府公布，由 2027 年 7 月 1 日起，負扣稅（negative gearing）將主要限制於新建住宅（new builds）。換言之，新制會鼓勵資金流向新增住房供應，而不是繼續支持投資者買入已建成住宅再用租金虧損抵扣其他收入。不過，在預算案公布前已持有的物業，現有安排會被保留。

同時，現行 50% 資本增值稅折扣（Capital Gains Tax discount / CGT discount）亦會被改革。政府計劃以通脹指數化（CPI indexation / cost base indexation）取代原有 50% 折扣，並對資本增值引入最低 30% 稅率。相關改革只適用於 2027 年 7 月 1 日之後產生的增值部分。

另一個值得留意的改動，是家族信託或酌情信託（discretionary / family trusts）。由 2028 年 7 月 1 日起，政府將對部分酌情信託收入引入最低 30% 稅率，目的是減少透過信託結構進行收入分拆（income splitting）的空間。

ANP 的看法：投資邏輯正在由「稅務優惠」轉向「資產本身質素」

從 ANP 的角度看，這次稅改真正重要的地方，不是簡單一句「住宅不值得買」或「商業物業一定更好」。更準確的說法是：未來投資者不能再過分依賴稅務優惠，而要重新回到資產本身的基本面。

過去很多住宅投資者接受較低租金回報，因為可以依靠負扣稅（negative gearing）減低持有壓力，再等待長線升值。但當已建成住宅（established residential property）的稅務優勢被削弱，投資者自然會重新比較不同資產類別的實際回報。

這時候，商業物業（commercial property）的現金流特性會更值得研究。

為甚麼商業物業可能重新被市場重視？

商業物業不是完全不受稅改影響。資本增值稅（CGT）及信託（trust）改革，仍然可能影響商業物業投資者。因此，商業物業不是一種「避稅工具」。

但商業物業的投資邏輯，通常不只是靠稅務優惠，而是更重視以下幾點：

第一，是淨回報（net yield）。
商業物業如果租約安排良好，租金收入可以較清楚反映資產的現金流能力。對投資者而言，未來買入物業不能只看升值故事，而要計清楚租金是否足以支持持有成本。

第二，是長期租戶（long-term tenants）。
有穩定租戶的商業物業，尤其是醫療、服務、物流、零售或社區必需服務相關租戶，會比純粹依靠市場氣氛的資產更有防守力。

第三，是固定租金上調（fixed rental increases）。
如果租約內有清晰租金上調條款，例如每年固定加租或按通脹調整，投資者可以更容易預測未來現金流。

第四，是工業及物流相關資產（industrial and logistics exposure）。
隨著人口增長、電商需求、倉儲需求及城市外圍發展，部分工業及物流物業可能會繼續受到投資者關注。

稅改後，資產選擇會比以前更重要

這次預算案提醒投資者一件事：未來買物業，不應只問「可不可以扣稅」，而應該問「這個資產本身是否值得長線持有」。

對 ANP 而言，好的商業物業不只是看表面回報率。投資者還需要看租約結構（lease structure）、租戶質素（tenant quality）、土地用途（zoning）、位置曝光度（street exposure）、停車安排（parking）、未來重建潛力（redevelopment potential）及區域人口增長。

例如一個位於主要道路旁邊的商業角位，如果本身有穩定租金、良好租戶、合理土地用途及未來混合用途發展潛力（mixed-use potential），它的價值就不只是今天的租金，而是包括未來資產重組及土地升級的可能性。

這正正是 ANP 一直強調的方向：物業投資不應只看「買入價」和「租金回報」，而應該用城市規劃（town planning）及長線資產配置（long-term asset strategy）的角度去判斷。

商業物業不等於低風險，但更需要專業判斷

商業物業有它自己的風險，包括空置期、租戶倒閉、租約談判、融資要求、維修成本及市場周期。因此，投資者不能因為住宅稅務優勢減少，就盲目轉向商業物業。

真正值得研究的，是那些具備以下條件的資產：

有穩定淨回報（strong net yield）
有長期租戶（long-term tenant）
有固定租金增長（fixed rental increase）
有清晰租約條款（clear lease terms）
有合理土地用途（zoning support）
有未來重組或重建空間（future redevelopment potential）

這些條件加起來，才會形成一個較穩健的商業物業投資基礎。

ANP 的結論：未來投資要更重視結構、選址與長線策略

2026 年 Federal Budget 反映出澳洲物業投資環境正在改變。政府一方面希望資金流向新建住宅，另一方面亦減少部分過往投資者依賴的稅務優惠。對投資者而言，這代表未來不能再用舊有邏輯去做新時代的投資決定。

我們認為，未來物業投資會更重視三件事。

第一，是持有結構（ownership structure）。
不同投資者使用個人名義、公司、信託或其他結構，稅務結果都可能不同，必須及早諮詢專業會計及稅務意見。

第二，是資產選擇（asset selection）。
不是所有商業物業都值得買。投資者要懂得分辨租金是否可持續、租戶是否穩定、位置是否有需求，以及土地是否有長線價值。

第三，是長線策略（long-term strategy）。
一項好的商業物業，不只是今天收租，而是能夠在未來透過租約重組、租戶調整、土地用途升級或重建機會，逐步釋放資產價值。

對 ANP 而言，這次稅改不是單純的壞消息，而是一個提醒：真正有質素的物業投資，不能只靠稅務優惠支持，而要靠資產本身的現金流、位置、租約及土地潛力。

在新的稅務環境下，商業物業（commercial property）可能會成為更多投資者重新研究的方向。但關鍵不在於「買商業物業」四個字，而在於是否買對位置、看懂租約、理解土地用途，並建立一個能夠穿越市場周期的長線策略。

Conclusion

如果你正在重新評估澳洲物業投資組合，或想了解商業物業、工業物業及具重建潛力土地是否適合你的長線部署，ANP 可以從物業選擇、城市規劃、租約分析及土地潛力角度，協助你作出更清晰的判斷。

本文只屬一般市場資訊，不構成稅務、法律、財務或投資建議。作出任何投資或持有結構決定前，應先諮詢合資格會計師、稅務顧問、律師及財務顧問。