布里斯本市議會近日公布最新洪水風險圖（flood map overlay）修訂結果，涉及超過 17,000 個物業，其中 逾 10,000 個首次被納入洪水風險區，另有 2,000 多個物業風險等級被上調，僅約 400 個物業獲移出風險圖層。新圖將於 2025 年 9 月 19 日 正式納入《城市規劃》，對當地居民、業主及保險市場影響深遠。
研究背景與修訂範圍
市議會指出，是次修訂主要基於 2024 年完成的調查研究，範圍涵蓋 Breakfast Creek、Jindalee 及 Lota Creek 三大流域。調查結合最新水文數據與電腦模擬，繪製出更精細的洪水風險覆蓋圖。
新增物業：10,129 個物業首次納入洪水風險區。
風險上調：2,000 多個物業的風險等級由低轉中、或由中轉高。
風險下調：400 個物業因地勢或資料更新，被移出風險圖層。
此舉乃布里斯本市近年來最大規模的洪水圖層修訂之一。
洪水來源與侷限性
議會解釋，今次修訂 僅涵蓋 creek 及 waterway flooding（溪流與水道洪災），並 不包括：
Brisbane River（布里斯本河）洪水；
Overland flow（地表徑流）洪水。
然而，2022 年大洪災中，地表徑流造成大範圍損害，許多社區居民質疑為何仍未納入最新圖層。專家認為，地表徑流難以單憑建模精準預測，但未被納入，或令居民誤判實際風險。
洪水風險級別
市議會洪水風險分為四個等級：
高（High）：年機率 5%（20 年一遇）
中（Medium）：1%（100 年一遇）
低（Low）：0.2%（500 年一遇）
極低（Very Low）：0.05%（2000 年一遇）
是次新增物業當中，有部分風險屬於「2000 年一遇」級別，屬極低可能性。議會強調，居民毋須過度恐慌，修訂目的在於提升透明度與社區準備，而非直接等同於保險評級。
保險與房地產市場關注
環境、園林及可持續發展委員 Tracy Davis 指出，議會已正式致函保險業，強調洪水圖層更新乃科學基礎之舉，不應被濫用作為大幅加價的依據。她直言：「部分新納入物業風險極低，不應造成業主承受不合理的保費壓力。」
市場反應與潛在影響
布里斯本保險市場過去多年已出現保費上漲趨勢，2022 年洪災後尤其明顯。隨着更多物業納入風險區，保險公司如何調整評級，將直接影響房屋持有成本，並可能進一步波及樓市交易量及地產估值。
有地產代理向傳媒坦言，一旦某區被列為高風險，往往令買家卻步，影響該區流通性。
受影響社區分佈
是次修訂聚焦三大溪流流域：
Breakfast Creek 流域：涵蓋 Albion、Windsor、Lutwyche 等地；
Jindalee 區：位於 Centenary Suburbs，一直為洪災重點關注區；
Lota Creek 流域：涉及 Lota 及周邊濕地社區。
居民將在未來數周內收到市議會書面通知，了解其物業的最新風險狀態。
專家與社區反應
專家普遍認為，洪水風險圖的修訂乃必要措施，可作為長期城市規劃的重要依據。不過，亦有人士質疑修訂範圍過窄，未將地表徑流納入考量，恐低估整體風險。
社區層面上，一些首次被列入風險區的業主憂慮房產價值下跌，並批評當局「通知來得太遲」。另有居民表示，雖然風險級別屬「2000 年一遇」，但一旦成為地產報告紀錄，仍可能影響銀行貸款與保險。
背景與政策意義
布里斯本於 1974 年、2011 年及 2022 年 先後遭受嚴重洪災，累計造成數以十億計經濟損失。市議會自此持續推動「洪水意識計劃」（Flood Awareness Program），透過模型研究、公開數據及圖層修訂，務求令居民更清楚掌握自身風險。
是次更新，正值昆士蘭州與全澳面對極端天氣頻發的挑戰。修訂除提升資訊透明度外，亦是布里斯本城市防災與基建適應氣候變化的重要一環。
專業建議
對海外買家與本地投資者而言，洪水風險已成為評估布里斯本物業價值的重要因素之一。隨着新一輪風險圖修訂，不同社區之間的物業走勢將可能進一步分化。要在風險與潛力之間作出精準判斷，專業顧問的協助不可或缺。因此，越來越多投資者選擇尋求 ANP 的協助，我們團隊不但有資深房地產顧問，更有城市規劃師，能結合地產數據分析、規劃政策研判及實地考察，為你提供專業建議，保障投資同時發掘潛在機遇。
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