房地產心得

在布里斯班的東部Wynnum區，我最近參觀在Clara Street的物業。參觀樓宇不僅是出於工作的日常，更是因為個人興趣。這裡，我將分享這間房產的獨特魅力和為何它能吸引我的注意。 Wynnum：城市…

根據網上健康指南公司Cleanbill的最新分析，澳洲居民在不同地區看牙醫的首次收費可能相差超過200元。這項分析顯示，即使是在同一城市內，不同地區之間的首次看牙醫費用也存在顯著差異。這份於上週（13…

CoreLogic建築成本指數（CCCI）最新數據顯示，2024年第一季全國建築成本增長漸趨穩定。隨著政府批出獨立屋發展許可的數量降至十二年來的最低點，但同時第一季的建築成本指數只有0.8%的增長，與…

為應對房地產市場過熱及房&#23…

隨著復活節長週末假期結束，澳洲各大城市的拍賣市場迎來活躍復甦。本週，預計將有2,057套資產在首都城市進行拍賣，相較於上週的901套和去年同期（同樣是復活節）的652套顯著增加。 悉尼市場本週尤為繁忙…

根據CoreLogic最新數據顯示，2024年第一季澳洲全國樓價指數（HVI）錄得1.6%的增長，樓盤價值平均增加約12,000澳元，標誌著連續第14個月的增長。自2022年4月至2023年1月間下跌…

根據近日CoreLogic最新研究指出，在過去12個月內，全國住宅價值指數（HVI）上升了8.9%，國家中位數住宅價值增加了約63,000澳元，達到765,762澳元，而在2月創下歷史新高。CoreL…

澳洲人口在截至2023年9月的12個月內增長了2.5%，這一增長主要由破紀錄水平的海外移民帶動。 根據澳洲統計局（ABS）的最新數據，去年人口增長至2,680萬人，12個月內增加了659,800人，當…

今天我D姐大家參觀的這個房子位於Birkdale區域。 首先，讓我們來了解一下這個區域。它位於布里斯班東部的海邊，隸屬於Redland Council。這個區域擁有火車站，如果要到市中心大約需要45分…

澳洲儲備銀行（RBA）決定在連續第三次會議中維持利率不變，但對於未來的政策方向表示開放態度，「不排除任何可能」。此決策與市場預期相吻合，Finder調查的41位經濟學家均預計官方現金利率將維持在4.3…

2023年，在新南威爾斯州、維多利亞州和昆士蘭州，超過四分之一的物業交易是全現金支付的（paid for in cash，香港俗稱Full Pay，即一筆過、無需貸款的購買物業）。根據PEXA的研究，…

人口增長常常受到負面評價，但在昆士蘭，我們正抓住增長帶來的機會，為所有人打造更美好的昆士蘭。預計未來幾十年，昆士蘭的人口將會激增，從目前的540萬增加到2046年的640萬至827萬之間。 人們渴望住…

根據最新報告，澳洲房屋的「房屋可負擔程度」降至20年來的最低水平，加息對買家造成了極大壓力。據澳洲房地產協會（Real Estate Institute of Australia ）的房屋可負擔程度報…

歡迎來到「樓通布里斯班」，透過「D姐睇樓團」頻道，我將帶領您深入探索布里斯班及其周邊地區的物業和社區。我們的使命是為觀眾提供詳盡的地區和物業資訊，讓您無論身在何處，都能深入了解澳洲的房地產市場。 今天…

年僅31歲的昆士蘭州新任房屋部長Meaghan Scanlon透露將不惜制定強制目標，增加昆士蘭的土地開發以解決住屋問題。她在今日（26日）的專訪自稱為「Yimby」（Yes in My Backya…

物業開發是一項非常吸引的投資。對於地產發展商來說，這個生意不僅能帶來豐厚的投資回報，還能為社區塑造更好的生活環境。然而，物業開發的投資者應該要小心謹慎，從小項目開始，一邊學習過程一邊坐享回報，這樣下來…

布里斯班樓價上個月持續上漲，令很多人感到意外，但專家對升勢會不會持續到年底就有不同的意見。根據CoreLogic數據顯示，2023年布里斯班樓價上升超過13%，並在今年首月進一步上升1%。 什麼在推動…

昆士蘭州政府前日（4日）宣布一系列的房屋政策，主要針對租戶面對租金漲升的困境；同時，為打擊租賃市場的專業失德，政府將研究制定新的租賃行業行為準則，地產代理如參與或鼓勵租金競投將會受罰。此外，將引入1….

近年來，澳洲社會都有呼聲要求政府投資及增建社會房屋及可負擔房屋（Affordable Housing）。澳洲近年亦都出現許多住房危機而居住困難的故事，例如有小孩要在叢林裡住帳篷、單親媽媽因租金上漲而無…

澳洲地產數據分析智庫CoreLogic最近訪問超過1,400名房地產專業人士的調查，研究他們對2024年經濟景觀、樓市和業務目標的展望，超過七成（71%）的房地產專業人士預計息口將對2024年的房地產…

新南威爾士州政府調查顯示，2016年至2022年間登記的公寓中，有53%存在至少一個嚴重缺陷。新南威爾士州政府於2023年12月成立了建築委員會，以解決全州的劣質建築問題。該委員會更建立一個黑點地圖，…

澳洲樓市在2023年急速反彈之後，由於支撐價格增長的因素逐漸消退，市場普遍預期今年樓價將會放緩。經濟分析機構澳洲牛津經濟學（Oxford Economics Australia）表示，樓市已收復了20…

想在澳洲買樓的你， 第一個想到的, 一定是預算及資金安排問題。今次我們為大家講解一下，澳洲購買房地產的資金預算前、中、後階段， 由你準備購買，到成功買入，後續的持有成本，雜費等，都一一為你介紹，讓你深…

樓價成績表出爐，布里斯班的樓價中位數剛剛超越墨爾本令人驚訝。CoreLogic最新報告就分析了箇中原因。報告提到，過去幾年，布里斯班的物業總值增長驚人，尤其2020年3月疫情爆發以來急升50.2%。隨…

黃金海岸的租金急升，導致許多租戶為了應付生活開銷，不得不與盡量多的人共住一個物業。據ABC News報道，為了負擔起租金，黃金海岸的租客不得不與多達五名室友同住。目前，該地區一個單位的中位數租金已攀升…

最新一季的澳洲各大城市屋租在過去三年中首次放緩，對於正在尋房的租戶可能是個好消息。然而，樓市持續的高需求和低供應，仍然為想租樓的人帶來挑戰。Domain的租樓報告顯示，截至12月的三個月內，首府城市租…

昆昆士蘭政府近日宣布，從2024年1月起，為所有昆士蘭的孩子提供免費幼稚園教育，旨在讓每位兒童都能有一個堅實的教育開始，估計可以為每個小孩子的家庭每年節省$4600的教育開支。 澳洲的幼稚園叫做kin…

澳洲聯邦銀行(Commonwealth Bank)最新預測，澳洲的利率將於2024年和2025年大幅下降。該銀行預計澳洲儲備銀行(Reserve Bank of Australia, RBA)將於20…

2023年的布里斯班樓市在澳洲更顯重要地位，其中全年平均樓價中位數已超越墨爾本，達到78.7萬澳元，比起墨爾本房屋價格高出7000澳元，這是自2010年以來的一個重要轉折點。面對23年的五次加息，布里…

澳洲在疫情復蘇後，面對新移民湧入，同時臨屋租和房價上漲的問題，使得不少澳洲人都深感「上車難」，很難以實現擁有自己住宅的夢想。為了應對各種問題，澳大利亞聯邦政府公佈了一項為期十年的移民策略，期望或能在一…

根據最新的樓市數據，近幾年在澳洲購買住宅的業主，短期放售面臨的虧蝕風險正增加。房地產數據分析公司CoreLogic最新報告顯示，在2023年9月季度，全澳擁有房產三年或更短時間的賣家中，蝕讓比例微升至…

昆士蘭州長Steven Miles於週日在Albion宣佈，住房部長Meaghan Scanlon將擔任更多職責。同時，他宣布撥款300萬澳元給Orange Sky，一個為無家可歸者提供洗衣服務的慈善…

知名短租平台Airbnb因未明確標示其住宿價格為美元而非澳元，遭澳洲法院罰款1500萬澳元，同時亦有$1500萬元的賠償責任，即總共罰$3000萬（折合港幣1.58億）。 從2018年1月1日至202…

澳洲政府近期針對海外買家，推出了全新的房地產政策，預計將會令到海外買家市場大洗牌。政府期望新政策改變海外買家的投資行為，由購買現成房屋改為參與「買地起屋」的計劃。有關稅務及收費將於明年交由國會審議。 …

昆士蘭政府於11月25日宣布成立「促進文化旅遊基金」（Grow Cultural Tourism Fund），旨在全州范圍內推動文化旅遊的發展，以藝術為先導，激活社區，並促進經濟增長。這項基金將致力於…

過去十年間，布里斯班市政&#24…

昆士蘭政府近日宣布，將針對新建房屋的首次購房者補助金額增加至30,000澳元，此政策將持續至2025年中。這項新補助適用於購買或建造價值不超過75萬澳元的新房，並將於下週一正式生效。 政府宣布增加補助…

在澳洲最近的經濟情況下，房屋按揭的負擔問題正成為熱門話題。儲備銀行於11月7日的議息會議上決定將基準利率上調至4.35%，這一決定直接影響到了房地產市場，特別是對於房屋按揭持有人和房地產投資者。 利率…

澳洲房地產市場最新報告顯示，全國房價穩步上升至新高。房地產數據公司PropTrack的數據指出，九月房價上漲0.38%，今年以來漲幅達4.31%。這主要由海外移民、租賃市場緊張和房源短缺驅動。專家預期，價格將繼續上漲。

什麼是「溫和密度」？ 這個住宅流行語可能是昆士蘭社區關鍵的住房解決方案 閱讀時間：3分鐘 分享： 許多昆士蘭社區已經在面對他們郊區的迅速變化，而「低密度、高密度和中密度」等術語經常被提及。但有一個術語…

澳洲租房市場新動向：尋找親民租金的黃金地帶 在澳洲這片廣袤的土地上，租房市場正經歷一場微妙的變革。近期CoreLogic的最新數據揭示了一個鮮為人知的秘密：即便是距離繁華都市中心不過20公里的區域，也…

澳洲多地租金可負擔能力下降，對租屋家庭造成壓力，對地產投資者則提供新机遇与挑战。投资者需在追求利益和承担社会责任间找平衡。

本视频比较了布里斯班、悉尼和墨尔本三个澳洲大城市的气候、人口、生活指数、就业、经济增长、学校、居住环境、娱乐设施、交通和房屋情况。布里斯班、悉尼的人口在增加，而墨尔本是气温最低的城市。房屋价格上涨，生活指数也在稳定增长。需要注意的是，三大城市都有大量的醫療行業職位空缺。然而，就综合消费指数来看，悉尼是最高的，布里斯班排在第三，墨尔本在五位。

ANP土地分割項目 ANP 於去年初購入了一個地皮用作土地發展項目。 地皮坐落於 Cornubia，面積接近3000m2 。 這個 Cornubia 的分地項目已獲市政府批准，預計四幅土地，面積600…

ANP 作為客人的買家中介，當然善於到處物色各區優質樓盤！ 今次為客人於布里斯班東邊近海地區，以低於$70萬，成功購入一個佔地700平方米的磚屋，作投資樓出租用，而房屋當中更有不少改造的可能性，例如增…

南東昆士蘭區域計劃是什麼？ 從公共基礎設施到住房規劃和變化中的人口，草案《塑造SEQ 2023》更新將指導未來幾十年一個區域的發展。 東南昆士蘭是澳洲增長最快的地區之一。南東昆士蘭區域計劃在管理增長及…

於 2021 年的時候，我曾留意一個位於 Capalaba 既物業。最後沒有進一步考慮的原因是，該地點位中低密度的 （LMD），適合建Unit或聯排別墅，由於某些市政會因為這個區域偏向密集發展，所以不支持土地分割， 而對分割面積有更高的要求。

聽落好似好抵買咁， 不過係無改錯名，Waterford 呢區都好旺水，好多地都係Flood Zone。 所以就算買左，zoning及 Flooding都令到無得發展。可以同大家分享下啲圖, 一齊研究下啦

於物業成交日之前，我們都會為買家客戶安排一個成交前房屋檢查 (Pre-settlement inspection)，親身幫助買家檢查房屋的狀況，例如是否已清空，狀況是否與簽約當日一致，或與合約增添的條款一致。

墨爾本著名華人區 Box Hill 豪華大宅 房屋類型：Townhouse 4 房 ｜3.5 浴室 ｜ 2 車位 土地面積 ： 253平方米+ 建築面積 ： 270平方米+ 售價： AUD $2.15…

布里斯班為2032奧運主辦城市，各項基建及交通都陸續進行升級及加建。預計奧運會為布里斯班及周邊地區帶來超過220億收益 奧運村： 布里斯班將建造一個全新的奧運村，提供住宿、訓練和娛樂設施，可容納超過1…

其實我們正在為客人做買樓 Inspection 啊! 每一次做 Inspection, 我們都要打醒十二分精神, 四處看看有睇下有沒有需要注意的地方, 方便我們作為 buyer’s age…

澳洲小香港 生活便利 一應俱全 墨爾本 Doncaster East *** 房屋類型：Townhouse 4 房 ｜3.5 浴室 ｜ 2 車位 土地面積 ： 287 平方米+ 建築面積 ： 257 …

有錢唔係萬能，想做澳洲大地主？要懂得策略性出價才是王道 ！ 謝謝一直無限信任及全力配合，ANP成功為客人以＂超筍價＂$68萬購入一個接近 1000平方米的獨立屋連地皮，相等於超過10,000 尺!！差…

根據公司的記錄顯示，在2021 年 9 月，我們發現了一塊位於 Boondall 的土地。儘管這個地區並不是一個很漂亮的區份，而且北面也有火車路線貫穿 ，叫價 1.5 M ，可惜當時我們 ANP 搶不…

昆士蘭三大大學 University of Queensland 昆士蘭大學 The University of Queensland（UQ）於1909年在昆士蘭州首府－布里斯本建校，為澳洲一所著名的…

柏斯 Daglish 海邊尊貴地段 房屋類型：Terrace 4 房 ｜3 浴室 ｜ 2 車位 地皮面積 ： 264平方米+ 室內面積 ： 294 平方米+ 售價 ： AUD $2.175M 起 校網…

近排各基建項目都打得火熱，D姐當然金精火眼，四處尋找機遇 ！今次想介紹的是位於 Brisbane CBD 的東南方，車程大約 40 分鐘的沿海地區 – Thornlands！ 而商住購物區…

房屋類型：Townhouse 3 房 ｜2 廁 ｜ 1 車位 土地面積 ： 200平方米+ 建築面積 ： 160平方米+ 售價 ： AUD $ 1.19M 起 校網：Doncaster Seconda…

港人最愛，可步行到大型購物中心 墨爾本 Doncaster 房屋類型：Townhouse 4 房 ｜3.5 浴室 ｜ 2 車位 土地面積 ： 69平方米+ 建築面積 ： 175平方米+ 售價： AUD…

【有幾條裂痕好小事?】 記得之前為客人到一個海邊的區份做 Inspection, 房屋位於一個十份寧靜的「倔頭巷」，樓高兩層，地皮約有700多平方米，但大小卻不足以進行分地。不過這間屋的喊價比平常便宜…

見到有趣嘢，同大家案例分享一下。 嗰日我睇Facebook，見到有行家有放盤，佢話呢塊地喺Brisbane City Council，聽個名就知正嘢！不過係最西邊嘅邊界，過條河就會喺 Ipswich。…

【逃離大城市？昆洲成跨州人口遷移 No.1️ 】 最近昆洲房地產交易處於調整的狀態，除了買家持貨能力高，因 Covid-19 而慢慢浮面的負面影響亦陸續出現，市場上亦有不少發展商 / 建築公司，因為人…

拍賣的出價策略 成功為客人於拍賣會投到心儀物業  恭喜客戶取得新屋鎖匙  ANP作為黃先生一家的買家中介 (Buyer’s Agent)，由選擇地區, 物業類型，出席拍賣，與賣家…

呢間屋其實都成交左一排，客人係澳洲 PR，因為身處外地，又唔熟識 Brisbane 地區，所以委托左我地，幫忙揀一個岩既投資樓。 今次揀左既一間，都係近海邊區。3 房磚屋。最大特式就係足足有 966 …

【Logan 未來的發展和機遇】 感謝 The Migration Queensland 的邀請，參加由 The City of Logan Council 舉辦的 Investment T…

人龍再現？ 之前經歷咁多次嘅加息周期，樓市的確係靜咗及慢左一排，到而家再出動幫客人睇樓，發覺喺市場上，一齊搶樓嘅人，原來都唔少。 好似今日咁去一間喺東邊嘅雙層磚屋，地皮size正常，位於靜街。間隔屬於…

Cornubia被當地居民形容為Hidden Gem 今次我們帶大家認識一下這個鮮為人知的寶石地區，介紹一下該區的日常購物、交通、學校、娛樂、社區設施、生活環境、樓價等等～ 【Cornubia 日常購…

【買樓前必知的10大按揭注意事項】 (海外人士適用) 完整影片 https://youtu.be/dHxqTby5HSw 想知道如何在澳洲輕鬆買樓 ？D 姐邀請了高級金融按揭顧問 Billy Ho 為…

當海外人士考慮在澳洲購買房產時，了解當地的按揭貸款流程及要求是至關重要的。D 姐邀請了金融按揭顧問 Billy Ho，一位在澳洲從事按揭業務超過十年的專業 Mortgage Broker，為大家講解澳…

ANP 團隊今次專程由澳洲飛返香港為大家介紹澳洲各大城市： 布里斯班，墨爾本，珀斯的優質樓盤，逐一講解澳洲買樓注意事項、流程，更分享如何有效控制成本，提高回報率，協助大家做出明智買樓抉擇！ 與此同時亦…

大家好，我是Stephen郭律師。今天我將為大家解釋在澳洲購買不同類型的樓房時需要注意的事項。很多人都有一個問題，例如第一個問題就是澳洲買樓究竟有什麼條款是可以保障買家的呢？ 我本人主要居住在布里斯班…

實用買樓必讀秘笈！ D 姐今次邀請了資深房地產及商業律師 Stephen Kwok 郭律師，以律師的專業角度講解，希望讓大家更易掌握澳洲買房的注意事項。 郭律師在影片中解答大家常問問題，讓你輕鬆了解買…

FIRB海外人士購房申請費，已於2022年7月29日起上調一倍 根據 FIRB 公佈，過去 4 年外國人購買澳洲房屋的交易年年遞升，VIC, NSW, QLD 仍然是各人最愛，與 2019-20 年相…

今次為呢組客人買嘅係自住樓。而且男主人，對美術十分之有要求，本身亦都是為美術創意人士。所以今次揀屋目的，唔係計租金回報或投資價值，只係揀適合客人一家自己住得舒服，又合心意。 呢間屋揸車5分鐘就到海邊。…

– 售價由澳元$56萬起– 13分鐘到達排名昆士蘭排名第12 的私校 立即報名參加展銷會，了解更多！日期 : 2023年3月18日 星期六時間 : 10am – 6…

今日見到一個新聞，有一對悉尼嘅夫婦，喺Epping 有一間屋。 他們先將房子拆掉，然之後入紙申請重建。可是Council 並不支持重建的項目。原因是他們的屋正處於Flooding 上邊。 呢段新聞，所…

早幾日同客人一齊去睇左一間係Brisbane 南區既townhouse 同一般townhouse 唔同，呢一間好多大窗，通風採光都做得好好 客人一睇就好鐘意，即時出價，簽約落訂 恭喜客人成功買到呢間屋…

今次呢個項目，係幫客人購買地皮，再安排起樓。 係樓市大半年前搶地皮開始，我哋就已經提供協助。每一個細節，如幾時及如何申請F.I.R. B，按揭留意事項，揀地皮，考慮坐向及地點，我地提供意見。嚟緊下個月…

早前幫客人C小姐一家，係 BaySide Area，揀左一個企企理理又新淨既 3 房單位。成交價 70萬有找，磚屋，地皮面積有成 700 SQM。 因為 C小姐係 PR 關係，所以買屋比較無限制，可以…

座落 墨爾本 East Doncaster SC 名校網 房屋類型：Townhouse 4 房 ｜3 浴室 ｜ 2 車位 土地面積 ： 330平方米+ 建築面積 ： 251平方米+ 售價： AUD $…

想同大家分享一下，澳洲買樓同香港買樓，真係好唔同。香港一般睇地區屋苑座向樓層裝修。而成交量又多，往往好易知道樓價。 但澳洲買樓，地皮就係重點。地皮靚先會有價值。所以今次就同大家分享下2間同時係市場上交…

今日睇到新聞, 見到早前發展商入紙, 打算係Thornlands興建既Shopping Village, 正式動工!!  所以趁機會又同大家介紹下東邊Thornlands呢一區啦! 相信黎緊…

今日又見到一個新既嘅樓盤，地區係近海邊嘅Wynnum。 呢間個agent完全無文字描述，但係佢用圖片去說明一切。佢畫咗一張幻想圖係一開三，叫價1.5M- 2M。 Wynum 係半年前 1:2 既盤都已…

今日想同大家講吓一啲”古蹟”. 嗰日行過Annerley ，見到有間屋起得奇奇怪怪咁。係一間超舊嘅屋隔離，同一塊地，起咗一間新屋。 點解要咁做呢，原因好明顯，就係原本嗰間舊屋，…

有無人對Gold Coast的Pimpama, Coomera, Upper Coomera 有興趣? 近幾年呢幾區的發展非常快, 2011年至2016年人口增長超過 385% 樓…

星期六朝早，又係我嘅工作天。嗰日幫個客去呢區睇樓，順便睇埋呢間。 同大家講吓呢個盤，睇AGENT既相係正正常常（第一張），三房嘅磚屋，大地777SQM，而且價錢仲好抵添。喺成個 Brisbane 30…

大家好呀 近排忙緊幾個 Project，無咩時間出Post分享。但屋就成日都睇，都做左好多記錄同埋相，等遲啲有時間再比大家地睇。 今日我分享住呢個圖先。係 Brisbane買樓，同香港其中一樣唔同既，…

Ｄ姐學堂 今日同大家簡單介紹下一啲land development 既「特別字」 當中有啲對買一般自住/投資樓既朋友，都好有參考價值架！（快啲打星星mark低啦） 1. Council 市政…

睇第一張相係咪好靚呢，塊地又大又夠平，仲要喺係海邊，而家間屋入面，靚靚囝囝可以即刻住，地點都唔算係山旮旯，揸10分鐘車就可以去到火車站同埋商店。 呢間屋個 price range 係2M-3M，我嗰日…

水浸過後，樓市亦都開始活躍，所有啲屋有冇浸過一目了然。 呢間屋吸引到我去睇嘅原因，都特色戶加發展潛力。地皮可以直落海邊，屋企後院就是石灘，可以直接跳落水去游水（不過我唔會）。由房間個窗望出去，個海景靚…

Brisbane 連日大雨，周圍都水浸封路，咁既情況下，好多agent都會取消open home ，一黎落雨斯濕人都blue啲啦！再黎就係陰天雨天會令間屋既採光大大減低，唔可以將間屋「最自然」既一面呈…

最近有個客人PM我，話佢最近買咗塊大地皮，想搵我哋公司幫手做開發，將佢 1:5。 咁當然冇問題啦，呢啲我哋專長。但拎到地址一睇，塊地皮根本就唔可以分，Zoning上係唔係呢樣嘢。Min Land Si…

咁大件事冇人講?! 無人講就我講啦。 喺BRisbane 呢邊早兩個月前，已經有建築商（Builder）倒閉。好多屋起到一半就冇人跟啦。 上兩星期已經收到風，喺Parkridge 嘅其中一個地皮發展商…

祝大家新年快樂! 恭喜發財 快啲買到心儀既屋 入正題! 最近差不多每星期都去睇屋, 見到一樣好多海外買家 或者 無親身視察環境既買家, 好大機會踩地雷既野! 圖1 – 12) 睇下個廣告啲…

今日想同大家介紹吓係Brisbane 北區一個 Suburb，就係Bracken Ridge啦。呢區都係樓價升幅十大之一，其實環境我睇過絕對唔錯。佢有一間好新嘅圖書館，地方好大好靚，而且居民質素好好，…

有好野大家share! 啲人成日問我，點解揀嚟揀去都係Brisbane嘅東邊。其實我就係睇暈晒所有區分，見到上年價位仲係50至60萬嘅有大地皮嘅獨立屋，就係 Cleveland同 Capalab…

澳洲樓市調整!!? 澳洲聯儲局於今日(5月3日)公佈, 利率調高至0.35%, 係自2010年11月以來12年既首次加息, 預料樓市將出現調整 等小編同大家分析下, 加息對大家有咩影響先, 歡迎討論!…