對台灣投資人來說，澳洲不一定只代表住宅、公寓或土地開發。近年愈來愈多海外買家開始留意 商用不動產，包括辦公室、零售商舖、醫療物業、工業倉儲及長租約資產。
相比住宅投資，商用不動產的重點不只是「買入價」，而是租約、租戶質素、現金流、貸款可行性及持有成本。這正是 ANP 協助客戶分析的核心。
為什麼台灣買家會留意澳洲商用不動產？
澳洲已建成商用不動產，在不少中小型交易中，通常比住宅有更清晰的外資審批空間。澳洲外資審批制度（FIRB）對商用土地設有金額門檻；2026 年一般已建成商用土地的門檻可高達 3.47 億澳元，敏感土地則另有較低門檻，因此實際交易仍需按物業類型、土地性質及買家身份確認。
對多數台灣私人投資人而言，常見商用物業金額未必觸及 FIRB 門檻，入市流程有機會較住宅簡單。但這不代表所有商用物業都「完全無限制」，購買前仍應由律師、貸款顧問及稅務顧問一併審核。
商用物業看的是租約，不只是地點
好的商用物業，價值往往來自租約。常見租約可以是 5 年加 5 年續租權，部分物業由租戶支付地稅、市政費、保險及維修等支出，形成較接近「淨租金」的結構。
這種模式，對想要穩定現金流的投資人特別有吸引力。市場上部分商用資產可見約 5% 左右的租金回報，但實際回報需視乎租戶背景、租約年期、物業地點、空置風險及銀行估值而定。
貸款與首期也有彈性空間
商用不動產的貸款審批，銀行會重點看租約收入、租戶穩定性、物業用途及買家財務狀況。部分商用貸款產品有機會提供較高貸款成數，例如約 70% 至 80%，但每宗個案都需獨立審批。
換句話說，商用物業不是單純「有錢就買」，而是要先計清楚：租金夠不夠覆蓋利息？租約到期風險如何？若租戶離場，物業是否容易再出租？
台灣稅務要先問清楚
台灣投資人投資海外資產時，不能只看澳洲稅務。台灣稅制下，個人海外所得在特定情況下可能納入基本所得額計算；目前常見說法是海外所得達新台幣 100 萬元以上，且基本所得額超過新台幣 750 萬元時，可能涉及基本稅額制度。
因此，澳洲商用物業是否適合你，應同時考慮澳洲租金稅、資本增值稅、台灣申報責任及雙邊稅務安排。ANP 可協助你整理投資結構與物業資料，但正式稅務意見應由合資格稅務顧問提供。
ANP 如何協助？
ANP 專注澳洲各大城市物業，包括精品開發、大型城市開發、地皮開發及商用物業。我們不只是介紹物件，而是協助買家從需求、預算、貸款、租約、風險及退出策略出發，篩選真正適合的資產。
對台灣投資人而言，商用不動產不是追熱潮，而是一種更重視現金流、租約及長期配置的選擇。買對物業之前，先要看懂數字；看懂數字之前，先要有人幫你把問題問對。
想了解自己適合哪一類澳洲商用物業？ANP 可先為你作初步分析。
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