轉換房貸機構，特別是選擇更低利率的貸款，可能幫助您節省大量利息開支。然而，在做決定之前，需要仔細計算利弊，確保潛在的節省能超過切換的成本。以下是一些實用的計算方式與步驟，幫助您評估是否應該轉換貸款。
轉換房貸前的考量
1. 試著與現有貸款機構談判
如果您正在考慮切換貸款機構，首先嘗試與當前的貸款機構協商。向他們表明您正考慮切換到其他提供更低利率的貸款機構，現有的貸款機構可能會願意調低您的利率來挽留您。
當您擁有至少 20% 的房屋淨值（Equity），以及良好的信用評分時，談判的籌碼會更強。與其他貸款選項進行比較，確保最終選擇對您最有利。
2. 確保貸款期限合適
許多貸款機構在重新貸款時，可能要求重新設定 25 或 30 年的貸款期限。這可能會導致您的還款期限比目前的貸款期限更長，從而增加總利息支付。
建議您與新貸款機構談判，選擇與當前貸款期限相近的期限，以免因延長還款時間而失去利率優惠帶來的節省效果。
3. 注意貸款保險（LMI）費用
如果您擁有的房屋淨值少於 20%，轉換貸款時可能需要支付貸款保險（LMI）。這筆額外費用可能抵消更低利率所帶來的節省。
建議您詢問當前貸款機構是否可以退還部分 LMI，這樣可以減少切換成本。
比較貸款切換成本
轉換貸款機構前，請獲取至少兩個不同的貸款報價，並進行全面的費用比較。以下是常見的費用項目：
- 固定利率貸款的違約費（Break Fee）：如果您目前的貸款是固定利率貸款，提前終止可能會產生違約費用。
- 貸款終止費（Discharge Fee）：關閉現有貸款時需支付的費用。
- 申請費（Application Fee）：申請新貸款時支付的一次性費用，通常在 300 至 600 澳元不等。
- 內部切換費（Switching Fee）：如果您在同一貸款機構內更改貸款類型，也可能需支付此費用。
- 印花稅（Stamp Duty）：在某些情況下，重新貸款可能需要支付印花稅，具體金額需向貸款機構確認。
提示：詢問新貸款機構是否願意豁免申請費，以吸引您的業務。
如何計算是否節省
當您列出了潛在的貸款選項和相關費用後，可以使用 房貸切換計算器（Mortgage Switching Calculator） 來計算：
- 您的切換成本是多少。
- 切換後的總節省金額。
- 多長時間能收回切換成本。
這樣可以清楚地看到切換貸款是否值得，並為您提供決策支持。
案例分析：西蒙與蒂安娜的貸款切換計劃
西蒙與蒂安娜的固定利率貸款即將到期，屆時利率將提高。他們決定查看其他貸款機構的選項，並發現兩個利率更低的貸款：
- 貸款 A：申請費 600 澳元，但利率更低。
- 貸款 B：申請費 300 澳元，但利率稍高。
最終，他們選擇了貸款 A，因為儘管其申請費較高，但較低的利率能在長期內節省更多成本。切換貸款後，他們的每月還款額減少了 280 澳元，整個貸款期限內節省了 84,040 澳元。更重要的是，他們僅需 5 個月 就能收回切換成本。
結論：轉換房貸是否值得？
轉換貸款機構可能是一種有效降低房貸成本的方法，但需要考慮所有相關費用和長期影響。
- 與現有貸款機構談判，可能是更簡單的選擇。
- 仔細比較不同貸款選項，並確保您計算了所有隱藏費用。
使用工具如 Moneysmart 提供的房貸切換計算器，您能準確掌握是否能真正節省，並為您的財務決策提供支持。
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