澳洲樓市在2023年急速反彈之後，由於支撐價格增長的因素逐漸消退，市場普遍預期今年樓價將會放緩。經濟分析機構澳洲牛津經濟學（Oxford Economics Australia）表示，樓市已收復了2022年的失地，2023年12月澳洲的平均樓價更創新高，估計為93.9萬澳元。而牛津的《住宅物業展望》報告預測，增長將會去到2026年，2024年將會是個關鍵的轉折點。
報告表明：「支撐2023年價格增長的正面因素已開始消退。房屋拍賣成交率已從70%放緩到近60%，而月度價格增長已趨於穩定，某些首府城市錄得季度下跌。」
牛津經濟學澳洲的高級經濟學家及報告作者Maree Kilroy表示，近幾個月來首府城市的表現已經出現分歧：「墨爾本和悉尼的物業放盤正在上升，我們預計這一趨勢將在未來幾個季度持續，從而減緩價格增長。珀斯、布里斯班和阿德萊德的則有利好因素推動樓價上漲。放盤數量較低，以及部分區域的樓價相對可以負擔，這些因素都會在明年繼續支撐這些城市的價格。」
整體而言都有以下因素：從2024年底開始的減息，市場將會得到更多貸款，都會再次加速樓價的整體增長。但是過去兩年中，樓宇開始變得難以負擔，都會為樓價增長帶來限制。然而，澳洲的人口重鎮都持續面臨的房屋供應不足問題，為價格設下底線。
該公司預測，預計到2026財年，平均所有住房的中位價格將以每年6.3%的速度增長。與此同時，破紀錄的海外移民流動，加上全國空置率維持在極低的1%。預計2023年全國住屋租金增長14.3%，其中公寓租金增長（18.3%）尤為顯著。季度增長已從高峰期放緩，但短期內仍將保持較高水平。預計2024年，房屋和公寓的租金將分別增長4.1%和5.8%。
Kilroy說：「過去兩年租金可負擔性能力已經惡化。這在悉尼和阿德萊德尤為明顯，迫使更大的租賃家庭形成。」
租金增長料放緩與通脹接近
由於現時房屋產能有限，新樓交付，增加市場上租賃供應的能力依然有限。預計2024年完工有更多新樓加入租屋市場——更重要的是，許多家庭都會過渡到「上車」自住，減低房屋需求壓力。
Kilroy表示：「預計珀斯的租賃市場將在預測期內表現出色，這得益於全國領先的人口增長和相對的負擔能力優勢。」然而，家庭可負擔租金的能力已達到頂點。因此，預計租金增長將在2026年6月之前的兩年內降至平均2.6%——與消費者通脹率相差不大。
報告發現，收租的回報率已上升，對於貸款買樓的人士都有好處。展望未來，從2024年底如果開始減息，將減輕槓桿化物業的支出；但相對地，各州份和聯邦政府都開始提高對國內外住宅物業投資者的收費，所以相關對投資買樓的影響都有待觀察。因為聯邦政府去年底宣布，提高外國投資者購買物業稅，並將外國賣家出售物業的預扣稅率提高到15%（之前為12.5%），購買現有房屋的外國投資費用增加三倍，並將外國投資者的空置稅增加一倍。
悉尼房屋供應增加 樓價增長料放緩
2023年悉尼的樓價中位數增長創新高達到10.3%，2023年12月季度達到160萬澳元。然而，增長速度正在放緩；11月進一步加息及房屋供應總量增加有很大影響。拍賣成交率的下降顯示出需求持久力減弱。澳洲牛津經濟學預計這一趨勢將持續到2024年初，導致房價僅增長3.3%，公寓增長5.2%。
Kilroy表示：「考慮到住房存量不足的情況，利率削減將從2024年底開始推動下一波價格增長。」悉尼的住屋可負擔性仍然是主要問題。澳洲牛津經濟學預計，相對較低的公寓價格將在短期內支持較強的增長。預計到2026年6月，悉尼的中位數獨立屋價格和公寓價格將分別增長5.9%和8.3%。
墨爾本政策吹逆風 影響市場情緒
墨爾本總房屋供應增加，為買家提供了更多選擇，出手買樓的急切性降低，從而導致市場緩和。市場增長放緩越來越明顯，暗示因為樓價變得難以負擔，需求正由較貴的樓房轉移到中間。經濟學家Kilroy指出，拍賣成交率呈下降趨勢，而維多利亞投資者貸款增長是內陸各州中最弱的。與此同時，投資者在賣方市場變得更加活躍。
此外，市場情緒受到政策逆風的影響。維多利亞政府宣布了一系列影響物業投資者的政策變化，包括擴大空置住宅用地稅，對墨爾本已建區域中超過五年未開發的住宅用地徵收額外1%的稅，並將地稅免稅門檻從30萬澳元降至5萬澳元，該政策於1月1日生效。由2025年開始，移民重新流入將是房屋需求恢復的關鍵支撐。除了海外來訪者的急劇反彈外，墨爾本的淨州際遷移已幾乎回到平衡狀態。預計到2026年6月，房屋和公寓的中位價分別將增長5.5%和6.5%。到那時，墨爾本的中位數房價將達到116萬澳元。
布里斯班走勢強勁 發展蒸蒸日上
自2022年12月季度觸底之後，布里斯班在2023年成為表現最強勁的市場之一。市場上公開銷售的房源量比平均水平低30%以上，而房屋銷量則比平均水平高出近5%。Kilroy表示：「布里斯班市場繼續受益於與南方首府相比的相對可負擔性，以及強勁的未來就業前景、州際和海外遷移帶來的需求，以及新住宅供應的稀缺。」
報告預計2024財政年度布里斯班的中位數房價將增長5.9%，為繼珀斯和阿德萊德之後的第三大增幅。從2024年底開始的減息將有助於在2026年之前實現更強勁的價格增長。因應昆士蘭名列前茅的人口增長，預計需求基本盤保持強勁。此外，2032年奧運會都會由本十年中期開始為發展商和買家帶來持續樂觀的情緒。
2023年11月20日，昆士蘭將首次買樓補貼金額翻倍到30,000澳元，適用於新房，並將於2025年6月30日結束，將需求由低端已建房屋轉移走，但料計樓價中位數影響可能微乎其微。
阿德萊德房屋更易負擔 人口樓價俱長可期
阿德萊德的房地產市場已被證明是有韌性的。2023年，南澳大利亞州繼續錄得歷史性的強勁人口增長，以1.7%的創紀錄增長率運行，州內的淨海外移民流入呈上升趨勢。Kilroy表示：「近年來，阿德萊德的人口增長主要是由回國的僑民和增加的州際流入推動的。這些人平均購買力較高，一直是支撐價格和推動市場動能的關鍵因素。」
儘管最近市場活躍，阿德萊德相對於東岸保持了其可負擔性優勢，而緊張的租賃市場也可能促使更多的業主選擇自住。自2023年8月以來，房屋放盤開始減少，加上堅實的需求，令樓價增長更強勁。
預計三年內至2026年，所有類型房屋的中位價格將以平均每年5.8%的速度增長，達到804,000澳元。
珀斯升價最好 產能限制推高樓價
珀斯是澳大利亞價格增長表現最好的首府城市。珀斯成功逆轉了全國住房市場的下滑趨勢，房地產價格接近兩位數增長。作為所有主要首府城市中中位數房價最低的城市，這座西部首府一直能夠保持相對其他城市的顯著可負擔性優勢。從近期來看，基本面因素仍然保持積極。
西澳大利亞州繼續錄得全國領先的人口增長（2023年為3.1%），同時該州的失業率保持在低水平。嚴重的產能限制持續存在，推動新房完工延遲，這與建築成本飆升和強勁的租金增長一起，正推動自住者需求轉向現有房屋存量。2023年，市場上公開銷售的房源量呈下降趨勢，同時購房活動高於平均水平。這些因素結合在一起，對價格形成上行壓力。預計近期內這種勢頭將持續。珀斯在預測期內領先其他城市，隨著該市住房存量不足的進一步加劇，將良好地裝備自己。
預計2024年的中位數房價將增長超過10%，2025年放緩至仍然可觀的9.8%。預計到2025年中期，珀斯的價格將超過阿德萊德。在未來三年中，以每年超過9.7%的速度上漲。風險傾向於上行，珀斯樓市顯示出在價格週期中有顯著波動的傾向。
堪培拉竟現跌幅 工務員加鄭或有剁6助
2023年，堪培拉的中位數樓價下跌6.4%至96.8萬澳元，是全國較大的跌價。新放盤數高於往年，這限制了市場存量的競爭，使堪培拉避免了其他城市所見的反彈。同時新學生住宿設施投入使用，以及2023財年房屋完工量激增15%。牛津經濟學澳洲預計，2024財年中堪培拉的房屋和公寓價格將保持相對平穩，繼續是澳大利亞第二便宜的購房市場。
當中樓價的支撐力量，來自於公共部門高於平均水平的薪資，在2023年9月前的一年中增長了3.5%，是自2011年6月以來最快的增長率。隨著2024年底開始減息，家庭財務壓力降低而將提供支持，同時國際學生持續回流，預計公寓價格將繼續超過房屋，分別以每年平均6.3%和5.9%的速度增長，預計2025年將再次超過中位數100萬澳元。
霍巴特人口淨遷離 減息或助明年反彈
2024財年，霍巴特的中位數房屋和公寓價格預計分別下跌1.4%和3.2%。由於房屋難以負擔，加上全國最慢人口增長，霍巴特只有較溫和的需求狀況，使走勢與其他首府城市分道揚鑣。
霍巴特的淨州際遷出流量增加，反映了疫情之後遷移模式的重置（來自年輕成年人和生活方式的變化）。預計從2024年底開始的利率下降和強大的公共投資管道將從2025財年開始促進價格增長。
達爾文去年表現遜最差 政府或帶動樓市
達爾文是2023財年表現最差的市場。中位數房價下跌8.9%，至53.6萬澳元，公寓下跌5.9%，至37.6萬澳元。儘管達爾文是澳大利亞最便宜的首府城市，且擁有拋離其他城市的租金回報，但其市場仍表現疲弱。季度價格波動顯示出市場動能的缺乏。在一段持續的疲軟時期後，人口流入趨勢有所改善，在2023財年增長了0.9%。
儘管礦業投資的前景不如疫情前樂觀，但政府投資，特別是在國防領域，將繼續推動就業增長，預計未來幾年勞動市場將表現相對良好。預計2024財年房屋初期增長將為3.3%，然後在2025財年（增長7%）和2026財年（增長8.2%）顯著加速。這將使中位價格達到新的紀錄水平，為64.1萬澳元。預計公寓將有類似表現，在2026年6月之前的三年內每年增長約8%。
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