2026 年的澳洲樓市，已經愈來愈難用一句「升市」或「淡市」去概括。最新市場分析顯示，主要城市之間的節奏分化非常明顯：墨爾本被形容為全國主要大城市之中相對最便宜的土地市場之一，而昆士蘭尤其是東南昆士蘭，則仍然處於供應緊張、價格偏強的格局。換句話說，兩個市場都值得留意，但原因完全不同。
有市場分析指出，墨爾本近年的最大轉變，不只是升幅放慢，而是它在全國市場中的相對位置已明顯改變。最新報道引述土地市場分析指，墨爾本由過去全澳最貴或接近最貴的大城市之一，轉為目前主要大城市中最相宜的市場。與此同時，Oliver Hume 於 2026 年 2 月公布的數據顯示，墨爾本土地中位價在 2025 年只上升約 4%，第四季按季僅升 0.5%，反映其市場雖然開始回穩，但整體仍屬溫和修復，而非過熱衝刺。
這種格局令墨爾本重新吸引部分州際買家與投資者注意。另一篇同日報道指出，墨爾本樓市在經歷長時間低迷後，開始出現回升跡象，市場預計未來一年成交活動有機會增加約兩成，而焦點主要落在較低價及中價獨立屋，而不是公寓。也就是說，市場現時看中的，不是短期爆升，而是「相對便宜、基本面仍在、需求有機會回流」這個邏輯。
相比之下，昆士蘭的故事並不是「變平」，而是「仍然偏熱」。Oliver Hume 2026 年 2 月公布的東南昆士蘭報告顯示，區內土地中位價在 2025 年全年上升 10.75 萬澳元，升至 49.84 萬澳元，按年升幅達 27.5%。報告同時指出，雖然銷售量連續兩季回落，但價格仍然上升，顯示市場問題不是需求消失，而是供應持續偏緊。
若進一步看布里斯本，升勢更加凌厲。根據同一份市場資料，布里斯本 vacant lot 中位價由 2024 年底的 72 萬澳元升至 2025 年底的 93.5 萬澳元，一年上升 21.5 萬澳元。這代表布里斯本現時最核心的問題，不是市場有沒有人買，而是新土地供應跟不上買家需求，令價格持續被推高。
若將兩者放在一起比較，差別其實十分清楚。墨爾本現時較像一個「估值修復型市場」：價格相對其他主要城市更具吸引力，成交仍在修復途中，適合看中長線回升空間的人。昆士蘭則較像一個「供應受限型市場」：需求未散、土地不足、價格仍硬，買家往往不是因為覺得便宜才入市，而是擔心未來更難買、或更難以可接受價錢買到合適產品。這亦解釋了為何全國樓市可以同時出現「墨爾本吸引價值型買家」與「昆士蘭持續高位運行」兩種現象。
對昆士蘭業主、投資者及準買家而言，近期另一個不能忽視的訊號，是官方土地估值。昆士蘭政府在 2026 年 3 月 11 日公布新一輪土地估值，涵蓋 15 個地方政府區域，部分地區升幅相當顯著。ABC 報道指出，Ipswich 的土地估值升幅超過 50%，Gold Coast 及 Sunshine Coast 亦接近 25%，而這些新估值有可能推高未來 council rates 及 land tax 壓力。這一點，是昆士蘭市場與墨爾本相比時，必須額外考慮的持有成本因素。
從更大的背景看，昆士蘭近年仍受人口流入與住屋需求支撐。ABS 最新州別人口統計顯示，各州人口變動仍持續受海外移民及州際流動影響，而昆士蘭一直是近年人口增長與內部遷移的焦點州份之一。即使全澳淨海外移民於 2024–25 年回落至 30.6 萬人，住房供應壓力仍未明顯解除。這意味著昆士蘭樓市雖然高位運行，但其背後並非純粹情緒炒作，而是有真實需求在支撐。
若從投資邏輯出發，答案未必是哪個市場「更好」，而是哪種風格更適合你。墨爾本較適合重視相對價值、願意等待市場慢慢修復的人；昆士蘭則較適合關注供應短缺、相信土地與住房壓力短期內仍難以大幅紓緩的人。前者的故事是「現在較平，日後可能修復」；後者的故事是「現在不平，但供應問題仍在，價格未必容易大幅回調」。
若只用一句去概括 2026 年的墨爾本與昆士蘭，那就是：墨爾本賣的是相對價值，昆士蘭賣的是供應稀缺。前者開始吸引尋找入場時機的買家與投資者，後者則因供應不足而維持價格韌性。對今天的市場參與者而言，真正重要的已不再是問「澳洲樓市升唔升」，而是問：你想買入的是一個仍在修復的市場，還是一個仍然偏熱、但供應結構未改善的市場。
本文僅供一般資訊參考，不構成法律意見、財務意見或投資建議；個案需按實際情況諮詢專業人士。
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