樓價成績表出爐，布里斯班的樓價中位數剛剛超越墨爾本令人驚訝。CoreLogic最新報告就分析了箇中原因。報告提到，過去幾年，布里斯班的物業總值增長驚人，尤其2020年3月疫情爆發以來急升50.2%。隨著澳洲開始流行遙距工作，為布里斯班帶來強勁的人口增長，使到住屋需求急增。
去年年底，布里斯班達到了新的里程碑。這座城市在首府城市中樓價排行第三，僅次於悉尼和堪培拉。以2023年12月計，大布里斯班地區的樓價中位數為78.7萬澳元，超過墨爾本的樓價中位數約7000澳元。
圖1. 首都大城市住宅中位價值時間序列
圖2a. 2023年12月的中位價值
圖2b. 2023年12月房屋和單位佔總住宅存量的比例
獨立屋成為布里斯班優勢
那麼為什麼布里斯班在物業中位數排名中超越了墨爾本呢？ 報告分析指，有趣的是，雖然布里斯班住宅中位數整體高於墨爾本，布里斯班的獨立屋和公寓樓價中位數分別低於墨爾本中位數72,000澳元和49,000澳元。這是因為墨爾本在住宅市場中的單位比例較高。CoreLogic估計，公寓佔墨爾本住宅的33.8%，而布里斯班的比例為25.6%（圖2b）。因為公寓通常價值低於獨立屋，所以公寓比例較高會降低所有房屋和單位的樓價中位數。
而短期內，房屋供應的的差異可能會有所調整。澳洲統計局最新數據顯示，截至去年6月，維多利亞州正在建造的獨立屋、公寓比例為1比1.4，昆士蘭州則為1：1.6，意味著布里斯班將來可能會有略高的公寓供應。
WFH遙距工作促進樓價
報告指出，樓價不同增長的速度，可能有部分是由於生活形態的改變。首先，疫情期間，東南昆士蘭的吸引力上升，許多專業人士在家遙距工作變成常態，令到其他州份人士跨州遷往昆士蘭可能。反觀墨爾本由2020年3月至2021年10月的長期封鎖，令人搬離城市。
澳洲統計局的遷移數據顯示，2022年3月的昆士蘭的州際遷移達到創紀錄的51500人。同期，維多利亞州的淨州際遷移為-20000人，並且截至去年6月仍然是負數。而人口數據顯示，截至2022年6月的一年內，布里斯班的人口增長了2.3%，是墨爾本增長率的兩倍多（1.1%）。總體而言，墨爾本的估計居民人口仍然較高，為5,031,000，相比之下布里斯班為2,628,000。
圖3. 自2020年3月以來住宅市場價值的累計增長
4a. 年度淨州際遷移
4b. 年度淨海外遷移
各大城市樓價排名展望
布里斯班並不是唯一在12月份「突破排名」的城市，珀斯的樓價中位數略超過霍巴特，阿德萊德也在較早時候超越霍巴特，令霍巴特成為首都城市樓價第二低。
然而，新排名未來幾個月可能會有考驗。布里斯班仍然供不應求，但每月樓價增幅已略有放緩，從2023年10月的1.5%降至12月的1.0%。隨著樓價的持續上漲，布里斯班作為較難維持「樓價可負擔」的地位，本來潛在跨州移民都可能留在原本的城市。近幾週的數據還表明，某些地區因極端天氣和洪水而面臨一些額外風險，這可能會短期內影響需求。
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