Brisbane 樓價仍預測上升

升幅放慢，不等於市場轉弱：供應不足仍在托住昆士蘭樓市

Brisbane 樓市經過過去幾年的快速升幅後，市場開始進入較冷靜的階段。根據 realestate.com.au 最新 Property Market Outlook，Brisbane 樓價預計 2026 年仍會上升約 5%，2027 年再升約 6%。這個預測相比過去一年雙位數升幅明顯放慢，但重點是：Brisbane 並未被預測轉跌，而是由急升進入較溫和的增長期。

截至今年 5 月底，Brisbane 樓價按年升幅達 16.4%，在澳洲首府城市之中僅次於 Perth。這反映過去一年 Brisbane 仍然是全國最強住宅市場之一。相比之下，Sydney 和 Melbourne 已受高利率、負擔能力及投資者需求轉弱影響，樓價出現回落或停滯。Brisbane 的情況則不同，市場雖然放慢，但底層支撐仍然清晰。

最關鍵的因素是供應不足。

報告指出，Brisbane 過去五年的新住宅建設未能追上人口增長，尤其是州際移民及海外移民持續流入。換言之，Brisbane 的問題不是單純「買家太多」，而是新屋供應一直未能補上需求缺口。當市場上可選擇物業有限，即使利率上升，樓價仍然較難大幅回落。

目前 Brisbane 買家選擇仍然偏少，市場放盤量較去年同期大致持平，但相比疫情前仍低約 40%。這個數字對買家非常重要。很多人以為加息後市場一定會有大量業主急售，但實際上，Brisbane 的可售物業仍然不足。當供應不足，質素較好的房屋、校網區、交通便利地段及租賃需求穩定的物業，仍然容易受到支持。

對香港及海外買家而言，這種市場環境有兩個啟示。

第一，不應再用「等樓市跌一大截」作為唯一策略。高利率確實會壓低借貸能力，令部分買家出價更審慎；但在 Brisbane，供應短缺同人口流入同時存在，令市場不容易出現全面性深跌。買家更應該做的是分區比較，而不是只等大市轉弱。

第二，升幅放慢反而令買家更需要精準選盤。當市場高速上升時，很多區份都會被大市帶動；但當升幅由 16% 放慢至 5% 或 6%，不同 suburb、不同物業類型之間的差距會變得更明顯。位置、土地面積、房屋狀況、洪水風險、校網、交通、租賃深度及未來供應，都會直接影響長線表現。

以 Brisbane 來說，買家不應只看「哪裡仍然便宜」。部分外圍新區供應較多，短期價格競爭可能較大；部分成熟區價格較高，但土地稀缺、學校及生活配套成熟，承接力較強；部分 apartment 市場入場門檻低，但 body corporate、供應量、出租對象及轉售流動性都需要仔細分析。

另一個值得留意的因素，是首次置業買家的需求。報告提到，澳洲政府擴大的 5% Deposit Scheme 將繼續支持首次置業需求。這類政策通常會增加中低價位物業的競爭，尤其是適合自住家庭、首置買家及年輕專業人士的 townhouse、unit 及入門 house。對投資者來說，這代表某些價格帶的物業仍然有需求支撐。

不過，買家亦不能忽視風險。高利率仍然會影響借貸能力，樓價升幅亦不再像過去幾年般急速。部分業主期望價可能仍停留在高峰期，並不代表物業真正值得追價。買家需要計算持有成本、租金回報、維修開支、保險、land tax、body corporate 及未來轉售空間，而不是單純被「Brisbane 還會升」這句話推動。

ANP 的觀點是，Brisbane 2026 年的市場不是「閉眼買都升」的市場，而是「選錯區會慢，選對盤仍有支持」的市場。大市增長放慢，會令專業選盤的重要性提高。真正值得留意的，不是某一個城市平均升 5% 還是 6%，而是你的目標物業是否位於供應受限、需求穩定、生活配套成熟，並且具備長線轉售吸引力的位置。

對準備在昆士蘭置業的香港及海外買家而言，Brisbane 仍然是值得研究的市場。但買入前應先做 suburb comparison、近期成交分析、租賃需求評估、建築及合約風險檢查，再決定是否出手。升幅放慢，不代表機會消失；它只是代表買家需要由「追升市」轉為「精準選盤」。

ANP 可協助買家從區域規劃、成交數據、物業質素、租賃需求及長線增值邏輯出發，篩選真正適合自住或投資的 Brisbane 物業，避免只跟隨市場新聞作決定。

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