近日澳洲商業地產市場出現一個耐人尋味的現象：儘管利率正逐步回落，一批業主卻因財務壓力無以為繼，被迫拋售資產。這正正為資金充裕的投資者打開了一扇難得的入市之門，但這個機會或不會持續太久。
利率回落未能即時挽救市場
不少目前拋售資產的業主，是在過去三至五年間、低利率環境下購入物業，當時信貸成本極低，不少人預期可以坐享升值紅利。然而，隨着利率迅速上升，加上建築成本飆升、租賃需求轉弱，不少資產的估值出現回調，業主需提供高額租務誘因才能吸引租戶，導致現金流受壓。
在這樣的背景下，銀行對無法準時還款的業主愈趨不耐，紛紛施壓促其出售資產。這類「被逼出售」的情況雖非明言為「困境資產」，但往往帶來顯著折讓空間。
一個典型例子，是墨爾本Malvern區1-3 Como Street新建辦公大樓的轉售。原業主為住宅開發商，因建築成本失控被迫出售。最初叫價2,800萬澳元，至2024年底由悉尼基金公司RF CorVal以1,800多萬購入，折讓幅度達三成半，遠低於重建成本。
此交易雖屬少見的公開困境出售，但亦反映現時市場中，若投資者願意「出手報價」，有機會覓得被低估的資產。
投資者策略：快、準、現金為王
對潛在買家而言，關鍵在於提早部署資金、密切關注市場、與仲介保持聯繫，並於物業進入「表達興趣」階段迅速出價。市場上絕大多數交易仍以私下磋商、非標示困境資產形式進行，只有參與其中，才有機會得知真正的接受價位。
這類交易尤其適合有耐性、具備現金流的投資者，願意等待物業「回落至合理價值」，甚至由接管人（receiver）出售的機會。
從回報潛力角度而言，位於市中心、交通樞紐或基礎建設完善地段的優質辦公物業，仍是長線表現最穩定的類型。相比之下，過去幾年不少投資者進駐偏遠地段，現時面臨租務誘因及額外資本支出成本高企的挑戰。
投資建議：切勿過分依賴減息預期
不少「跌入困境」的業主，是基於過度樂觀的財務預測而入市，一旦租戶需求未如預期、建築延誤或利息成本超標，便無力支撐還款，導致股本被蠶食。這為所有投資者提供一個清晰教訓：風險預算應取保守策略，勿把減息預期當作必然。
事實上，地緣政治風險（例如特朗普若再次推動關稅戰）或會推升全球通脹，限制央行減息空間。現時正是回歸基本面、選擇有實質現金流並具潛力提升回報的資產。
建地與工業物業：機會與風險並存
目前困境出售主要集中在寫字樓及開發用地，但亦有零售與工業類資產釋出潛在機會。不過，對於未完工項目，投資者需格外審慎，因重建成本往往高於市值，反而現有可營運物業更具成本效益。
澳洲商業地產市場正在醞釀轉勢，基本面漸趨穩定，但一旦利率繼續下調，將有更多資金回流市場，屆時競爭勢必加劇，資產價格亦可能回升。
對投資者而言，當下或許正是「逆風吸納」的最佳時機，但行動必須迅速、果斷，並建立在穩健的財務模型與實地分析之上。正所謂「先下手為強」，這場關乎風險與回報的博弈，機不可失。
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