布里斯本郊區租賃市場進一步緊縮，空置率跌至十年以來最低水平，租金連續多季上升。市場分析指出，當地房地產市場展現出驚人韌性，正逐漸取代悉尼與墨爾本，成為澳洲投資者的新焦點
空置率跌破 1% 市場供不應求
根據數據，截至 2025 年第二季，布里斯本整體住宅空置率約 1.0 %，較去年同期持平，但遠低於疫情前十年平均水平的 3.3 %。昆士蘭房地產協會（REIQ）進一步指出，全州 50 個地方政府區域中，有 38 個地區空置率不高於 1.0 %，其中布里斯本市區及其外圍郊區更長期維持在 0.9 % 以下。
業界形容這是「有紀錄以來最緊張的租屋荒」——大量租客在看房日一擁而上、部分房源甚至未上架已獲預租。
對租客而言，競爭激烈；但對投資者而言，則意味著極高的穩定回報與租金議價空間。
郊區成長帶動 租金續創高位
最新《布里斯本住宅市場報告》指出，布里斯本的整體住宅租金在 2025 年仍保持強勁增長：獨立屋（houses）年漲約 5.1 %；
公寓市場表現尤為亮眼， 數據顯示單位租金中位值上升超過 11 %，主要受移民回流、留學生復甦及首次置業者推遲入市等因素帶動。
同時，房源供應持續下降：截至今年中，布里斯本出租房屋上市量較去年減少 約 12 %，單位房源更下跌 20 % 以上。
業內人士指出，這種結構性短缺並非短期現象。由於建築成本高企、批地延誤、及建商開盤意願下降，供應缺口恐延續至 2026 年。
強區領跑：內中環郊區租金漲勢最勁
在房價及租金漲幅方面，布里斯本郊區表現明顯領先全國平均水平。
根據數據：
- Macgregor（南部）：獨立屋年漲約 33 %，公寓漲幅更高達 45 %。
- Greenslopes、Tarragindi、Gordon Park 等中環區，近年受惠交通及生活配套完善，租金年增約 20–30 %。
- Virginia（北部）：房屋價值一年升幅達 38.7 %，在全昆士蘭名列前茅。
- Woodridge（Logan 區）：公寓市場年漲 41 %，反映外圍區租務需求急增。
這些區域共同特點是：距市中心通勤方便、學校優質、基建完善，加上供應有限。無論是長期出租抑或資本增值潛力，均展現出優越韌性。
需求三重驅動：人口遷入、租金回報與奧運基建
- 人口流入持續：布里斯本成為南方州份居民及國際移民的首選。生活成本較低、氣候宜人，加上教育及醫療配套完整，推動郊區住宅需求不斷擴張。
- 租金回報高企：隨着空置率持續低迷，房東能保持穩定出租率，平均租金回報率顯著提升，投資收益跑贏悉尼及墨爾本。
- 2032 奧運帶動基建紅利：交通與城市基建升級，刺激中外投資者入市。部分中環郊區如 Dutton Park、Woolloongabba，受惠於奧運規劃與交通改善，被視為下一輪潛力熱點。
風險與策略：韌性市場下的精準入市
專家提醒，儘管布里斯本郊區市場展現堅韌，但投資者仍須留意以下三點：
- 利率維持高位：雖市場預期 2026 年或有減息空間，但現時貸款成本仍高。投資者宜採取中長線持有策略，以租金現金流平衡開支。
- 供應短缺推升價格波動：在供應極低情況下，任何新增開發項目都可能短期影響區內租金走勢。
- 選區關鍵：具學區、鐵路及基建利好的地段仍具相對優勢，投資者宜精挑細選。
總體而言，布里斯本郊區憑穩健租金回報、持續人口流入與供應受限三大優勢，成為全澳最具韌性的房地產市場之一。
結語：市場緊絀即機會 ANP助你精準布局
在這個空置率跌破 1 %、租屋幾乎「一房難求」的市場環境下，機會窗口正迅速合攏。
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