根據 CoreLogic 最新的《痛與利報告》（Pain & Gain Report），2024 年第三季度澳洲物業轉售市場迎來了前所未有的高利潤。以下是本季度報告的關鍵發現：
- 全國約 95,000 筆物業轉售中，95% 的交易實現了盈利。
- 中位名義利潤達到創紀錄的 29.5 萬澳元，總利潤高達 339.8 億澳元。
- 相較之下，中位名義虧損為 4 萬澳元，總虧損為 2.7 億澳元。
- 布里斯班連續兩季度成為全澳最賺錢的城市，99.4% 的物業轉售獲得盈利。
- 墨爾本和達爾文虧損交易比例上升，表現不如其他首府城市。
- 平均持有期為 9 年，高於上一季度的 8.8 年。
即使市場增長放緩、清盤率下降，澳洲物業轉售市場仍在延續高盈利率。
全國利潤穩步增長，虧損創新低
報告顯示，2024 年第三季度物業轉售的帳面利潤創下新高，達 29.5 萬澳元，較上一季度的 33.3 億澳元利潤進一步提升至 339.8 億澳元。
虧損比例則降至 5%，為 2008 年以來最低水平。相比之下，虧損總額為 2.7 億澳元，低於上一季度的 2.924 億澳元。CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen 指出，這一結果主要得益於房價季度增長 0.8%，以及相對穩定的住房需求。
布里斯班蟬聯最賺錢城市，墨爾本虧損比例居高
在首府城市中，布里斯班成為第三季度最賺錢的城市，99.4% 的物業轉售獲得利潤，比上一季度的 99.2% 和去年同期的 97.4% 進一步提升。
相比之下，墨爾本的虧損交易比例達 9.9%，成為首府城市中虧損比例最高的城市之一，且是唯一虧損比例上升的城市。儘管如此，墨爾本的虧損交易總數仍有所下降。
獨立屋優於單位，投資者更能承受虧損
第三季度中，獨立屋的盈利表現遠勝於單位：僅 2.9% 的獨立屋交易虧損，而單位交易的虧損比例達到 9.4%。
單位交易占總交易量的 33.5%，但卻貢獻了 62.1% 的虧損。單位的中位利潤為 20 萬澳元，而獨立屋則高達 34.5 萬澳元，差距達 72.5%。
Eliza Owen 說明，單位虧損比例偏高的原因在於供應因素，以及單位更常作為投資物業出售，而投資者往往能利用虧損抵扣未來的資本增值稅。
短期持有物業虧損比例下降
短期持有物業（持有期少於兩年）的虧損比例顯著下降，從上一季度的 6.6% 降至 6.1%，並遠低於 2023 年同期的 9.9%。然而，持有期為 2 至 4 年的物業虧損比例上升，反映了自 2020 年利率低點以來的成本壓力增加。
Owen 指出，這部分房主的借貸利率已超過 300 個基點的服務能力評估緩衝區，成為近期市場中更高虧損比例的來源之一。
資源市場支撐盈利增長
資源地區市場（如中昆士蘭、南澳和西澳）在過去幾年錄得強勁資本增長，支持了當前的盈利回升。其中昆士蘭的中位利潤高達 17.3 萬澳元，而南澳偏遠地區則為 9.2 萬澳元。
自 2018 年底高達 46.1% 的虧損交易比例以來，資源市場的虧損比例已降至 8.9%，顯著改善。
結語：房市仍具韌性，盈利仍是主流
儘管市場放緩，澳洲物業轉售依然展現出顯著的盈利能力。以長期持有策略為基礎，加上資源市場的支撐，物業市場盈利率保持穩健。然而，短期內需留意利率和經濟增長對市場需求的影響，並觀察持有期短的物業是否繼續成為虧損的高風險群體。
對於投資者而言，審慎規劃持有期和地區選擇，仍是提升轉售盈利的關鍵策略。
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