澳洲財政預算案對昆士蘭發展商影響｜ANP解析海外買家機會

澳洲預算案的核心訊號：資金正流向「新供應」

澳洲2026–27財政預算案（Federal Budget 2026–27）對房地產市場釋出一個清晰訊號：政府不只是想壓低樓價，而是希望把資金、稅務誘因及海外需求，引導到真正增加住房供應（housing supply）的項目。對昆士蘭發展商而言，這代表市場焦點將由單純買賣現成住宅，進一步轉向土地整合、基建配套、審批速度及可交付的新建住宅項目（new builds）。聯邦政府在預算案中提出20億澳元（A$2.0 billion）的住房支援計劃——地方基建基金（Housing Support Program – Local Infrastructure Fund），用於透過州政府及領地支援地方政府與公用事業機構，加快道路、水務、污水、電力等「解鎖住房」所需基建，並要求州政府配合加快審批、釋放可建土地及推動全國建築規範一致化。

內容一覽

這一點對昆士蘭特別重要。昆士蘭政府本身已設立20億澳元住宅啟動基金（Residential Activation Fund），用於加快供水、雨水、道路、污水、電力及通訊等關鍵基建，並已有接近9.94億澳元獲批，用於解鎖既有區域（infill）及新發展區（greenfield）的住宅土地。對發展商來說，未來最有價值的項目，未必只是「地段好」，而是是否已接近基建出口、是否可快速審批、是否能配合政府要求釋放住房供應。

第一個影響：昆士蘭土地價值會更看重「可開發性」

從 ANP 角度看，預算案對昆士蘭發展商最直接的影響，是市場會更重視土地的可開發性（development readiness）。過去不少海外買家看澳洲物業時，容易集中在地段、租金回報或人口增長；但對發展商而言，真正決定項目速度的，是基建容量、規劃分區（zoning）、水電接駁、道路承載力及地方政府審批節奏。

聯邦地方基建基金（Local Infrastructure Fund）與昆士蘭住宅啟動基金（Residential Activation Fund）形成上下夾擊：聯邦層面提供政策及資金方向，昆士蘭州政府則透過具體基建項目，把部分原本「有土地但未能即時開發」的地塊轉化為可供發展的住宅供應。這意味著香港及台灣投資者評估昆士蘭項目時，不應只問「附近有沒有新樓盤」，而應進一步問：這個區域是否受惠於基建撥款？道路、水務、污水及電力容量是否已經跟上？項目是否具備較短的開發週期？

第二個影響：新建住宅會比二手住宅更受政策支持

預算案同時修改負扣稅（negative gearing）及資本增值稅（Capital Gains Tax, CGT）安排。根據預算文件，從2027年7月1日起，住宅物業的負扣稅優惠將限制於新建住宅；由2026年5月12日晚上7時30分後購入的既有住宅（established residential properties），如產生虧損，將不能再直接用來抵扣薪金或其他非物業收入，只能抵扣住宅租金收入或住宅資本收益，未用虧損則可結轉至未來年度。

同時，投資者購買符合條件的新建住宅，仍可在50%資本增值稅折扣（50% CGT discount）與成本基礎指數化（cost base indexation）加30%最低稅率（30% minimum tax）之間作選擇，以維持對新住房供應的誘因。這對昆士蘭發展商是一個明顯利好：政策不是全面打擊物業投資，而是把投資者從二手住宅導向新供應。對香港及台灣客戶而言，這亦意味著新建 townhouse、apartment、house-and-land package 及部分中密度住宅（medium-density housing）可能更符合未來稅務及政策方向。

第三個影響：海外買家會被進一步導向新盤市場

預算案亦延長外國買家購買既有住宅的臨時禁令（ban on foreign purchases of established dwellings）。禁令原定由2025年4月1日起實施兩年，現延長至2029年6月30日；現有有限例外及一般豁免仍會保留，包括永久居民（permanent residents）及紐西蘭公民（New Zealand citizens）等適用情況。政府表示，此舉是希望讓澳洲居民優先購買本來可能被外國買家購入的既有住宅，同時鼓勵外國資金投入增加住房供應的項目。

對香港及台灣買家來說，這一點非常關鍵。若買家仍屬外國人士（foreign person），一般情況下，澳洲二手住宅市場的可進入性會更受限制；相反，新建住宅、開發中項目及能夠增加住房供應的項目，會更接近政策可接受方向。對昆士蘭發展商而言，這代表面向海外市場時，不應只是賣「澳洲樓」，而應清楚說明項目如何屬於新供應（new supply）、是否可符合外國投資審查委員會（FIRB）路徑，以及買家身份、簽證狀態與持有結構如何影響購買可行性。

第四個影響：發展商要重新包裝產品，而不是只靠升值故事

這次預算案的方向，對發展商的銷售語言提出更高要求。過去向香港及台灣客戶介紹澳洲物業時，常見說法是「人口增長、租金上升、土地稀缺」。這些仍然重要，但已不足夠。新一輪市場更需要解釋三件事：第一，項目是否真正增加住房供應；第二，項目是否受惠於基建或規劃趨勢；第三，買家購買後的稅務、FIRB 及持有策略是否合理。

例如，若一個昆士蘭項目位於快速增長走廊（growth corridor），但沒有足夠基建支撐，它未必能快速轉化為可交付產品。相反，一個位於已獲資金支持、接近道路升級、水務擴容或市政基建改善的區域，即使現時不在傳統熱門市中心，也可能更符合未來開發邏輯。ANP 會建議香港及台灣客戶，不要只以「現在是否熱鬧」判斷項目，而要看「政府資金是否正在把未來人口及住房供應推向該區」。

第五個影響：商業物業及混合用途項目需要分開判斷

需要注意的是，負扣稅改革主要針對住宅物業。專業稅務分析指出，商業物業（commercial property）及股票等其他資產類別，並不屬於該項住宅負扣稅改革的直接適用範圍；同時，廣泛持有信託（widely-held trusts）、退休基金（superannuation funds）、建租項目（Build-to-Rent）及支援政府住房計劃的私人投資者，亦有不同程度的排除或豁免安排，惟細節仍需等待法例草案及正式立法確認。

因此，對昆士蘭發展商而言，住宅、商業、混合用途（mixed-use development）及建租項目（Build-to-Rent）不能一概而論。若目標客戶是香港及台灣家庭買家，新建住宅的政策邏輯較直接；若目標是家族辦公室、公司投資者或高淨值客戶，則可能需要從商業地產、土地開發、建租或合資開發（joint venture development）角度重新設計投資框架。

ANP觀點：預算案不是單純打壓物業，而是重排資金方向

從昆士蘭發展商角度看，這份預算案的真正意義，不是澳洲政府不歡迎物業投資，而是政府希望投資資金流向能增加住房供應、改善基建效率及提升城市承載力的項目。換言之，未來市場會更重視「可被政府政策支持的增長」，而不是單純追逐短期樓價升幅。

對香港及台灣客戶而言，這亦是重新理解澳洲物業投資的時間點。買澳洲物業不應只看樓盤簡介或租金回報表，而要同時分析預算案（Federal Budget）、州政府基建（state infrastructure）、地方規劃（local planning）、FIRB 規則、稅務結構及開發週期。特別是在昆士蘭，人口增長與基建壓力同時存在，真正具備中長期價值的項目，往往是位於政府正投入基建、土地可釋放、供應可落地的區域。