隨著澳洲房市經歷了21個月的增長（全國房價指數上升了14.3%），CoreLogic 的最新數據顯示市場開始進入下行周期。全國房價指數（HVI）在2024年10月達到頂峰後，11月微降0.01%，12月再下降0.1%。這一趨勢的出現並不意外，因為房價增長自2024年6月起便逐漸放緩。
這種降溫伴隨著其他市場變化：截至2024年底，全國房屋掛牌量同比增長了5%，而房屋平均售出時間從一年前的28天增加到33天。這對買家和賣家意味著什麼？以下是目前房市下行的重要觀察點。
1. 房價和利率高企，買家壓力增大
房價增長與家庭收入和借貸能力之間的差距正在拉大。根據CoreLogic的分析，一個普通澳洲家庭以30%稅前收入支付按揭貸款，並支付20%首付的“可負擔”房價應為51.3萬澳元，但目前全國中位房價已高達81.5萬澳元。
這種差距通常會因房價下跌、收入增加或利率降低而縮小。然而，過去兩年，儘管利率持續走高，部分買家依然進行購買，可能因為他們預期利率將回落。但由於利率“高位持續”的趨勢顯現，這類買家的需求正在減少。
2. 季節性因素與房價下滑的交互影響
房價的首次明顯下降出現在市場的季節性淡季。雖然經過季節調整的數據顯示，2024年12月HVI實際上微增0.1%，但整體市場依然顯示出疲軟跡象，特別是悉尼、墨爾本和堪培拉的房價仍在下降。
全國經季節調整後的HVI指數近三個月月均增長僅為0.1%，相比2024年前三個月的0.6%明顯放緩。
3. 下行趨勢目前集中於少數市場，但可能擴大
2024年12月，全國15個主要市場中僅有5個出現房價下降：
- 墨爾本下跌最多（-0.7%），其次是悉尼（-0.6%）、堪培拉和霍巴特（-0.5%），以及維多利亞地區（-0.3%）。
- 其他地區則出現增長，如南澳地區增長1.2%。
悉尼和墨爾本的表現對全國數據影響尤為顯著，因為這兩地佔全澳房屋價值的50%。儘管如此，市場的降溫趨勢正在擴散，例如阿德萊德的季度增長從第三季度的3.6%放緩至第四季度的2.1%。
4. 本輪下行可能不會很大
澳洲房市的周期性調整一般幅度較小。歷史上最大的全國HVI降幅僅為-7.7%（1982年10月至1983年3月）。市場的抗跌性部分來自賣家的策略性行為，例如在價格下跌時減少上市供應。此外，緊張的勞動力市場和家庭應對高利率的能力，減少了被迫出售的可能性。
2025年，幾個因素可能成為市場需求的支撐：
- 收入增長：隨著通脹緩解，實際收入的增長或將刺激買家需求。
- 利率下降：如果利率回落，貸款能力將大幅提升。
- 住房供應短缺：建築業疲軟進一步限制新房供應。
結論：短暫且溫和的調整期
綜合以上因素，預計本輪房市下行將是短暫且溫和的。然而，房價要恢復明顯增長仍需更多改善，例如住房可負擔性和貸款可支付能力的顯著提升。對於買家和賣家而言，審慎觀察市場走勢並做好長期準備仍是關鍵。
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