【海外人士適用】澳洲律師專訪買樓必讀秘笈｜買樓流程｜注意事項｜必買必賣｜日落條款

大家好，我是Stephen郭律師。今天我將為大家解釋在澳洲購買不同類型的樓房時需要注意的事項。很多人都有一個問題，例如第一個問題就是澳洲買樓究竟有什麼條款是可以保障買家的呢？

我本人主要居住在布里斯班，昆士蘭，所以我要特別注意昆士蘭的房地產法律，因為澳洲的每個省份的法律都有些許不同。今天我將主要解釋根據昆士蘭的房地產法律的情況。

一般來說，在澳洲，特別是昆士蘭，有幾項條款可以保障買家。第一項是所謂的”冷靜期”，即買家在收到合同後的5個工作天內，無需提供特別原因，可以更改主意並取消交易，但是需要支付樓價的0.25%作為罰款。

第二項條款是”貸款條款”，即買家需要確保能夠取得所需的貸款才能繼續交易。一般而言，這個條款的有效期為合同簽署後的7至14天，買家需要提供銀行無法提供貸款的證明。

第三項條款是”驗樓條款”，買家有機會在合同簽署後的特定時間內聘請驗樓師，檢查房屋是否符合標準，是否存在結構問題或害蟲問題。

第四項條款是針對海外買家的”海外投資局批淮”，在澳洲，包括昆士蘭，海外買家需要獲得海外投資局的批淮才能進行交易，如果無法獲得批淮，買家可以取消交易並全額退回訂金。

合同簽署

一旦賣家接受了您的購房意向（EOI），便會進入實際簽署合同的階段，也就是簽署合同的時候。這是一個具有法律責任的真實階段，我們稱之為 “Signing of Contract”（合同簽署）。通常，在澳大利亞，這個過程通常由中介代理人來協助進行。一般情況下，要求買方首先簽署合同，根據您提出的 EOI 中的價格和條件進行簽署。如果一切順利，賣家將簽署合同。合同簽署當天通常會被視為合同成立日期，即 “Contract Date”（合同日期），這在法律上對於許多日期計算非常重要，比如貸款條件、FIRB（外國投資審查委員會）的條件、驗房條件等。通常，合同日期用作計算的基準。

例如，如果一個合同的日期是3月1日，如果貸款條件是14天，那麼從3月1日開始計算，14天後合同將到期。這就是合同簽署的第二個步驟。

交付訂金

買家在簽署合同之前需要履行的第一步，或者可以說是一種承諾，表示我們真的有決心購買，那就是交付一筆訂金或稱為 “Initial Deposit”（初始訂金）。在昆士蘭，我們通常不建議支付一筆很大的初始訂金，因為它通常只是一種初步的訂金。根據法律規定，無論是初始訂金還是大筆訂金，都不應該超過房屋價格的10%。這個規定通常是指現有房屋，而不是樓花的房屋。因此，這是合同流程的第三個重要步驟。

大筆訂金

大筆訂金，也稱為 “Balance Deposit”（餘額訂金），通常只需要在某些條件滿足後才需要支付。正如前面提到的，許多房屋合同都包括一些保障買家的條件，例如 “Subject to Finance”（貸款條件）、驗房條件和FIRB條件。如果這些條件全部滿足，賣家確信買家一定會購買，那麼買家就需要支付大筆訂金。正如前文提到的，總訂金（包括初始訂金和大筆訂金）一般來說不應該超過房屋價格的10%。

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時間的重要性

在昆士蘭，特別是在購房過程中，時間非常重要，這在法律上被稱為 “Time is of the essence”（時間至關重要）。這意味著如果合同規定某一天需要完成某一項義務，您必須按時履行，否則將被視為違約。例如，如果合同規定買家在簽署合同時支付初始訂金，那麼如果當天未付款，嚴格來說就是違約。時間的重要性在法律上非常重要。

無條件合同

最後一個要注意的概念是 “Unconditional”（無條件合同），也就是是否必須履行購房合同。如前所述，許多房屋合同都包括一些保障買家的條件，如 “Subject to Finance”（貸款條件）、驗房條件和FIRB條件。如果這些條件全部滿足，那麼合同就被認為是無條件的，或者可以稱為必須履行的合同。但如果合同中沒有這些保障買家的條件，而且沒有其他特殊原因，那麼一旦簽署合同，買家就有很大的法律責任，因為可能會失去訂金，甚至可能會承擔其他法律責任。因此，在簽署任何合同之前，強烈建議徵求獨立的法律意見，以確保買家的權益得到保護。

什麼是樓花？

現在，我們將討論樓花（Off the Plan）這個特殊的主題。樓花是指當買家簽署購房合同時，物業的地契尚不存在的情況。通常在澳大利亞，我們會提到地契（Title），表示該土地已經註冊在您的名下。但是，在樓花情況下，地契尚未存在於土地局的地契計劃（Plan）中，因此稱為 “Off the Plan”。樓花的合同通常具有一些特殊條款，與普通的現成房產不同。