澳洲樓市在2024年展現驚人韌力，儘管面對經濟挑戰，澳元一直處於低位，房地產市場和樓價依然穩步上揚，尤其以珀斯、阿德萊德及布里斯本等城市表現最為亮眼。根據Domain最新發布的「2024年終樓市回顧及2025展望」，樓市的四大焦點將引領來年房地產市場發展。
新興城市崛起 布里斯本、珀斯及阿德萊德表現突出
傳統上，悉尼和墨爾本主導著澳洲房地產市場，但2024年一系列經濟因素促成市場重心轉移。布里斯本、阿德萊德和珀斯等城市在今年表現強勁，樓價升幅顯著。Domain預測，布里斯本及阿德萊德的中位數樓價有望在2025年底突破100萬澳元大關，與悉尼、墨爾本及坎培拉看齊，而珀斯的樓價也將逐步逼近此水平。
第二線城市的崛起主要受多方面因素推動，包括當地樓價相對較低、區域經濟穩定增長，以及州際人口流入增加。此外，這些城市提供的生活方式和工作機會，吸引了尋求「樹海生活」及區域轉變的買家群體。
樓市搜尋熱點反映需求變化 「臨水」熱度大增 「書房」大跌
儘管樓價持續攀升，澳洲買家仍然追求生活質素，這一點反映在網上物業搜尋趨勢中就「非常誠實」，一起來盤點澳洲樓市關鍵詞。
泳池需求穩居榜首
「泳池Pool」連續兩年穩坐搜尋關鍵字的全國首位，顯示出買家對提升住宅生活質素的追求。在經歷疫情後，越來越多人傾向於在家中享受休閒設施，而泳池更成為理想生活的象徵。此外，隨著區域樓市的興起，許多買家選擇搬往空間更大的住宅，這些住宅多數設有私人泳池或具備加建潛力，進一步推動對泳池的需求。
「臨水Waterfront」物業熱度攀升
排名第二的「臨水」物業，由2023年的第四位攀升至2024年的第二位，反映澳洲買家對優質環境及自然景觀的偏好愈加明顯。對於不少買家而言，臨水住宅不僅象徵著生活品質提升，更是長遠的投資選擇。尤其在生活節奏相對較慢的布里斯本、阿德萊德及珀斯等城市，臨水物業成為吸引州際移居買家的重要賣點。
書房需求明顯下降
「書房Study」搜尋熱度由去年的第二位大幅下降至第七位，這一變化與工作模式的轉變息息相關。隨著疫情後的經濟復甦及職場回流趨勢，越來越多企業要求員工返回辦公室，居家工作的比例有所減少，從而令買家對專門書房空間的需求下降。
外婆屋需求持續穩定
「外婆屋」（Granny Flat）依然穩居第四位，顯示市場對靈活住宅空間的高度需求。外婆屋的受歡迎程度主要受到幾大因素驅動：
- 租務市場緊張：外婆屋可作出租用途，為業主帶來穩定副業收入，緩解按揭壓力。
- 多代同堂需求：隨著房屋供應短缺及家庭結構轉變，愈來愈多家庭選擇與長輩或成年子女共住，外婆屋提供了獨立的生活空間。
- 彈性空間用途：外婆屋可用作辦公室、工作室或儲物空間，滿足買家對靈活居住模式的需求。
其他熱門搜尋趨勢：實用與投資並重
除了泳池及臨水物業，買家在網上搜尋時對實用性與投資潛力亦有所關注。例如具備雙車位、太陽能設備及充足儲物空間的物業，在搜尋熱度上亦有所提升。這反映買家愈加重視物業的長期功能性及節能效益，特別是在生活成本上升的背景下，具備可持續設計的住宅更具吸引力。
區域與豪宅需求呈兩極化
值得注意的是，雖然傳統豪宅市場需求穩定，但區域樓市的搜尋熱度逐步上升，反映出一部分買家正尋求**「樹海生活」**或區域轉變。這些地區樓價相對較低，居住空間更大，吸引了尋求生活質素提升的買家群體。
經濟壓力下樓價持續上升
通脹壓力、生活成本上升及利率穩定，並未削弱澳洲樓市的表現。房屋供應長期短缺，加上建築成本高昂及勞動力短缺，導致市場供需失衡，持續支撐樓價上升。此外，澳洲強勁的人口增長進一步加劇了住房需求，尤其是在移民流入較多的城市，令樓價難以回落。
Domain指出，這種供應短缺的結構性問題由來已久，並非短期內能夠解決。2024年，全國樓價的增長動力逐漸轉移至珀斯、阿德萊德和布里斯本等第二線城市，打破了過去悉尼及墨爾本一枝獨秀的局面。
2025年四大樓市焦點
1. 減息成為市場關鍵變數
隨著買家的購買力因高利率受限，澳洲儲備銀行（RBA）的減息政策將成為2025年樓市的重要推動力。Domain預計，2025年上半年樓市將維持較低增長，但下半年隨著利率可能調低，市場將迎來反彈。此外，若政府放寬按揭壓力測試，將有助於提升買家的借貸能力，推動樓市進一步回暖。
2. 聯邦大選聚焦房屋政策
2025年澳洲聯邦大選，房地產政策將成為主要競選議題之一。針對首置買家的優惠措施、負扣稅改革、印花稅改為土地稅、以及推動可負擔房屋建設等政策，均有可能出台。這些政策變動將直接影響市場需求、買家信心以及樓價走勢，尤其是在首置買家及投資者市場。
3. 推動城市密度發展
隨著悉尼、墨爾本及布里斯本人口持續增長，澳洲城市密度發展勢在必行。政府將加大力度推動中密度住宅，包括中環帶的別墅群和小型公寓項目，滿足年輕家庭及退休人士需求。此外，家庭結構的變化，如多代同堂和共享居住模式，也將帶動對靈活住宅空間的需求。
4. 綠色住宅成為新常態
能源成本上升及環保意識增強，推動節能住宅成為市場新寵。具備太陽能板、電池儲能及隔熱設計的物業，愈來愈受到買家青睞。此外，政府提供的補貼政策及強制能源評級，進一步推動綠色住宅市場發展。Domain指出，具備可持續發展設計的物業不僅可節省能源開支，更具備長期保值及增值潛力。
2025年市場走勢展望
根據Domain最新報告，澳洲各大城市及區域的房屋及單位價格將呈現不同走勢，部分市場維持強勁增長，而部分城市則面臨增長壓力。以下為每個城市的詳盡分析及預測：
悉尼：穩健增長，但可負擔性仍是挑戰
- 獨立屋：預計增長 4%至6%
- 單位：預計增長 4%至6%
悉尼作為澳洲房地產市場的中心，其需求依然強勁，但高樓價及按揭負擔問題對首次置業者造成壓力。買家逐步轉向城市外圍的中密度住宅，例如小型公寓或雙拼別墅。此外，部分海濱地區及熱門學區的獨立屋需求持續穩定，支撐樓價增長。
墨爾本：增長放緩，單位市場面臨壓力
- 獨立屋：預計增長 3%至5%
- 單位：預計回落 -2%至0%
墨爾本市場受限於經濟壓力和人口增長放緩，尤其是單位市場受到需求減弱的影響，部分投資者選擇退出。此外，高利率環境令買家對高價住宅更為謹慎。不過，城市周邊地區如中環帶的別墅群和雙拼屋，因較具可負擔性，仍有穩定的需求支持獨立屋價格。
布里斯本：需求強勁，單位市場表現突出
- 獨立屋：預計增長 5%至7%
- 單位：預計增長 7%至9%
布里斯本樓市增長動力來自於強勁的人口遷入及州際需求，尤其吸引尋求「市郊生活」的家庭及投資者。獨立屋市場依然穩健，尤其在生活設施完善的市郊地區。此外，隨著布里斯本2025年奧運會的影響逐步發酵，基建投資及經濟發展持續推動樓價上升，單位市場表現尤為突出。
珀斯：全國增長最快的市場
- 獨立屋：預計增長 8%至10%
- 單位：預計增長 8%至10%
珀斯成為2025年澳洲樓市的亮點，預計樓價增幅領先全國。當地樓價相對較低，加上強勁的本地經濟及資源產業的增長，吸引大量首次置業人士和投資者。珀斯的城市基建發展亦帶動住房需求，特別是市中心周邊地區和近海物業，成為市場關注的焦點。
阿德萊德：小城市的穩定增長
- 獨立屋：預計增長 7%至9%
- 單位：預計增長 7%至9%
阿德萊德憑藉優質的生活環境及相對低廉的樓價，持續吸引州際移居者。當地經濟穩健，基建發展支撐市場需求，特別是靠近學校、醫院等設施的市區獨立屋需求保持強勁。此外，退休人士及年輕家庭逐漸將目光轉向阿德萊德，推動單位市場增長。
坎培拉：市場面臨調整，獨立屋穩定
- 獨立屋：預計增長 3%至5%
- 單位：預計回落 -4%至-2%
作為聯邦首都，坎培拉樓市受政府就業市場及政策影響較大。獨立屋市場表現穩定，但單位市場則面臨較大壓力，尤其是供應過剩和需求減弱帶來的價格回調。隨著政府推出更多住房政策，市場預計將於2025年逐步穩定。
總結：2025樓市分化格局明顯
2025年澳洲樓市將呈現「兩極化」：
- 珀斯、布里斯本及阿德萊德等中小城市將繼續成為市場增長的領頭羊，受益於可負擔性及經濟發展帶來的需求上升。
- 悉尼及墨爾本等傳統市場則面臨增長放緩，特別是單位市場的壓力較大。
同時，區域市場整體趨穩，但部分地區如維多利亞區域將持續面臨價格回落壓力。2025年市場走勢將取決於利率變動、政府政策及住房供應的調整，投資者需密切關注市場動態，擇機入市。
資料來源：Domain《2024年終樓市回顧及2025展望》報告
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