2025布里斯本樓價走勢預期全面評估 Oxford Economics估算未來3年獨立屋升價19%

布里斯本作為澳洲最強勢的首都城市樓市之一，預計在2024年剩餘時間內繼續保持強勁，房屋價值將持續增長，也是眾望所歸。但是，自COVID-19爆發以來，布里斯本樓市價格已經增長了64%，房價達到歷史新高，到底樓價是否仍然會存在上升？Oxford Economics數據估算，布里斯本樓價仍相當具備上升潛力，未來3年仍十分具備升值潛力，甚至有望增進19%。

先來看看最新布里斯本樓市數據（2024年10月1日，數據來源：CoreLogic）

物業類型	中位價	月度變化	季度變化	年度變化
所有首都城市住宅	$881,091	0.9%	2.7%	14.5%
首都城市獨立屋	$973,534	0.8%	2.4%	13.5%
首都城市單位	$661,925	1.2%	4.2%	19.4%
地區住宅	$664,174	0.9%	2.6%	12.2%

儘管更多的房產上市銷售，且價格上升令物業變得更難以負擔，預計布里斯本樓市將在2024年剩餘時間內保持強勢，並延續至2025年。由於建築速度放緩，新房供應受阻，現有物業的需求愈加集中，推動價格上升。

Metropole Brisbane的資料顯示，策略性投資者和自住買家已經開始積極尋找升級房產的機會，並挑選市場中的最佳物業。價格較低的房產錄得了更強的價格增長，布里斯本底層四分之一房產的價格已比2022年高出30%。

隨著市場預期利率在未來一兩年內下跌，買家信心將會進一步提升，更多買家將重返布里斯本樓市。然而，對許多潛在買家來說，可負擔性仍然是個問題。買家只能支付他們能夠負擔的價格，因此建議只投資於工資增長快於平均水平的地區，尤其是內環和中環正在城市化的地區，這些地區預計將超越外圍較便宜的區域。

布里斯本的樓市正準備迎接2025年，聰明的投資者有很多機會可以挖掘。隨著基礎設施項目加速進行、州際遷移帶動需求以及生活方式的轉變，買家準確鎖定具有增長潛力的住宅類型和地區。

增長區域的獨立屋

布里斯本的生活型和增長型社區中的獨立屋將繼續成為該市的頂級表現者。隨著越來越多來自南部州的家庭和專業人士尋求更大的生活空間、更具可負擔性和更好的生活方式，布里斯本的成熟社區中的房屋需求將保持強勁。

這些房產提供了資本增長潛力和穩定的租金收益。建議投資者選購帶地的3或4房獨立屋，並且靠近學校、公園、購物中心和交通樞紐。具備翻新潛力或有額外土地進行未來發展的房產價值更大，能夠讓投資者“創造”資本增長和租金增長。

布里斯本聯排別墅的需求正在持續增長，特別是在那些尋求中等密度居住方式的買家中。聯排別墅提供了公寓和獨立屋之間的完美平衡，擁有更多空間，但價格比獨立屋低。

隨著市區基礎設施的升級和城市更新項目的推進，布里斯本南部和Greenslopes等內城區域的聯排別墅將成為理想的投資選擇，吸引在CBD和附近醫院工作的專業人士。

雖然高層公寓的需求較低，但位於良好地段的小型精品公寓（通常由4至20個單位組成）預計在未來幾年表現不俗。這類公寓滿足了希望享受公寓生活但不希望居住在擁擠的大型住宅區的租戶及業主的需求。

對於無法負擔獨立屋或聯排別墅的投資者來說，2房公寓也是不錯的選擇。寬敞的設計、優質的裝修和便利設施（如陽台、停車位及靠近咖啡店、餐廳和公共交通）都是加分項。新農場（New Farm）和特內里費（Teneriffe）這些沿河的時尚地區，一直受到尋求生活方式的年輕專業人士及退休人士的歡迎。

布里斯本的租賃市場在2024年初再次呈現租金上漲及接近歷史低位的空置率。根據Dr. Andrew Wilson的報告，布里斯本獨立屋的空置率為0.9%，而租金在過去一年上漲了9.3%。公寓的空置率為1.0%，租金在同一時期上漲了24.8%。

布里斯本已經吸引了大量投資，但移民激增帶來了更大的租房需求，空置率低維持了市場的壓力。儘管空置率對房東來說是好消息，但這也加劇了租房者的困境，特別是那些尋找可負擔住房的人。

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布里斯本的大量基礎設施項目，包括Cross River Rail、Brisbane Metro及為2032年奧運會做的準備，正在改變這座城市。受益於這些發展的區域有望看到需求增加及持續的資本增長。

同時，布里斯本吸引了來自悉尼和墨爾本的居民，因為當地房價較低，生活方式優勢及就業機會多。這一趨勢使得家庭友好型和生活方式為主的社區需求上升。

布里斯本的基礎條件非常強勁

不僅是人口增長和移民增長在支撐昆士蘭州的經濟，布里斯本的其他基礎經濟條件也非常穩固。2023年1月，昆士蘭州首次成為全國經濟表現最好的州，這一歷史性成就來自於強勁的人口增長、穩固的就業市場以及對能源資源（如煤炭和天然氣）的海外需求。

值得注意的是，昆士蘭州的低勞動力參與率和較高的就業不足率與其穩定的經濟表現形成鮮明對比。然而，正是這些就業增長，推動了歷史性的移民潮，因為大多數人不會在沒有就業前景的情況下做出生活變動。這也是過去十年上半期昆士蘭州所缺乏的。

布里斯本樓市價值仍然低於其他主要城市

布里斯本的房價相對其他主要城市仍然較低，這是吸引移民的一個關鍵因素。根據最新數據，澳洲首都城市住宅中位價為$757,746，而布里斯本的房價略高，達到$787,217，但這仍然遠低於悉尼的$1.12百萬，僅略高於墨爾本的$780,457。

即使在房地產熱潮之前，布里斯本的樓市相對更加可負擔，這對於在利率急劇上升的情況下購房的買家來說，依然是個吸引點。

而布里斯本即將舉辦的2032年奧運會，將進一步加大對該市的壓力，隨著基礎設施和交通的升級，布里斯本樓市有望迎來新一輪的增長。

基礎設施對房地產的影響

基礎設施的投資是住宅房地產中最強大的力量之一，因為它可以改變當地經濟，並帶動房地產繁榮。大型基礎設施項目不僅可以改善地區的可達性和設施，還能在建設期間帶來經濟活動和就業機會。

2025年樓市展望

考慮到布里斯本樓市中存在多個細分市場，位於市中心5-7公里範圍內的獨立屋，或位於優質學區內的房產，預計將繼續強勁增長。

根據ANZ銀行的最新預測，布里斯本樓市未來兩年將保持強勢。根據Oxford Economics的預測，布里斯本的房價在未來三年內將繼續增長，至2027年中期，布里斯本獨立屋中位價預計將達到$1.21百萬，單位中位價達到$0.71百萬。

城市	獨立屋中位價	單位中位價	獨立屋總價值增長	單位總價值增長
布里斯本	$1.21百萬	$0.71百萬	19%	23%
綜合首都城市	$1.34百萬	$0.87百萬	20%	21%
（來源：Oxford Economics, PriceFinder）

人口增長與樓市價值

昆士蘭州的樓市穩健，部分歸功於疫情期間的大量內部移民，尤其來自維多利亞州和新南威爾士州的人口北移至陽光州，尋找更具可負擔性的生活方式社區。布里斯本和黃金海岸、陽光海岸等受歡迎地區，因為遠程工作選項的增加，進一步吸引了大量買家和租客。

根據澳大利亞統計局（ABS）數據，昆士蘭州的淨州際移民貢獻最大，成為該州人口增長的主要驅動力。未來，昆士蘭州的人口預計將繼續增長，到2032年奧運會時，昆士蘭州人口預計將超過8.27百萬。

Property	Median price	Δ MoM	Δ QoQ	Δ Annual
All Capital city dwellings	$881,091	0.9%	2.7%	14.5%
Capital city houses	$973,534	0.8%	2.4%	13.5%
Capital city units	$661,925	1.2%	4.2%	19.4%
Regional dwellings	$664,174	0.9%	2.6%	12.2%