在澳洲，買樓不單是居住選擇，更是許多家庭眼中的終極投資方式。不過，隨着退休制度逐步成熟，亦有愈來愈多專家鼓勵市民善用退休金（superannuation）計劃，以圖穩健增值。那麼，從長遠回報而言，房地產與退休金孰優孰劣？一項最新比較研究，為投資者提供了具體數據與啟示。
過去十年回報：房產微勝退休金，惟各州差異明顯
根據金融資訊平台及地產網站數據指出，全澳退休金基金在過去十年平均年回報為5.7%，而同期布里斯本的住宅物業年均回報則為5.9%，略高一線。
至於其他城市，塔斯曼尼亞首府霍巴特（Hobart）表現最突出，年均升幅達6.9%；南澳阿德萊德亦錄得6.7%。這些地區房價起點較低，加上遷入人口增加，成為房產投資者新寵。
昆士蘭部分地區爆升：年增值率高達近兩成
進一步分析地區數據，昆士蘭小鎮 Beachmere 過去十年平均樓價升幅高達19.2%，成為全國升幅之冠；而布里斯本郊區如 Chandler、Robertson、Anstead 等地亦錄得超過10%的年均升幅。此類地區多為低密度、家庭友善社區，隨着人口外移與基建提升，吸引投資者入場。
不過，專家亦提醒，高增值往往伴隨風險與不穩定因素，投資者須深入研究當地經濟發展與長遠規劃。
高增長退休金策略：穩中求勝，表現超預期
若單看一般平衡型退休金計劃，其5.7%回報或許未能吸引眼球，但選用高增長配置（High Growth Option）的退休金賬戶，過去十年總回報可達157%，換算年均增長約9.1%，超越全澳平均樓價升幅（約6.5%）。
研究亦指出，這類高風險高回報的退休金產品，在專業管理下表現突出，特別適合長期投資、不急於變現的中青年僱員。
單位市場回報遠遜獨立屋：僅錄50%升幅
值得注意的是，澳洲的單位市場（apartment）表現遠不及獨立屋（house）。過去十年，單位價格整體回報僅錄得50.4%，顯示租金回報及資本增值雙雙受壓。分析認為，過去幾年悉尼、墨爾本等地出現高密度供應過剩，加上海外買家需求回落，是壓抑單位市場的主因之一。
退休金與房產投資：結合策略日趨普及
貸款顧問 指出，愈來愈多自僱人士選擇透過「自我管理退休金」（SMSF）購買房產。她說：「不少生意人會利用 SMSF 投資商用物業甚至住宅作為資產配置，這種做法多在會計師或財務顧問指導下進行。」
不過，操作 SMSF 投資物業須注意法規限制，包括禁止自住、租予親人等規定，違規或會導致重罰。
高額退休金面臨徵稅新挑戰
聯邦政府已落實新稅制，對超過300萬澳元的退休金賬戶資產部份徵收額外15%稅項，雖僅影響約8萬名高資產人士，但業界普遍擔心，隨着通脹推升資產值而稅門檻不變，未來更多中產階層將被納入範圍。
財務專家表示：「若不設調整機制，這個『富人稅』恐怕會變相成為中產稅。」
兩者各有優勢，應因人制宜
從上述數據來看，房產於某些地區具備強大升值潛力，而退休金則提供相對穩定、免稅或延稅的收益空間。專家普遍建議，投資者應根據自身年齡、風險偏好、流動性需求及退休目標，作出分散式配置。
English