隨着近年港人移居澳洲日益普遍，不少人在當地置業自住或投資。然而，各州對「外籍人士」購房的稅務政策存有明顯差異，尤其在購買時與持有期間徵收的附加稅項方面，更需謹慎了解。本文聚焦三個港人熱門定居州份——新南威爾士州、維多利亞州及昆士蘭州，就兩項與外籍人士密切相關的主要稅項作出詳細分析與比較。
購買階段：Surcharge Purchaser Duty／FPAD／AFAD
外籍人士於澳洲置業，除了需繳納與本地居民一樣的印花稅（Transfer Duty），更須額外支付一項針對非公民或非永久居民而設的附加印花稅。各州名稱雖略有不同，但實質稅項性質相近：
- 新南威爾士州（NSW）：Surcharge Purchaser Duty
自2025年起，外籍人士購買住宅類物業時須支付額外 9% 的印花稅，與原有稅率分開計算。 - 維多利亞州（VIC）：Foreign Purchaser Additional Duty（FPAD）
此州採用FPAD名稱，稅率為 8%，適用於購買住宅用途房產。 - 昆士蘭州（QLD）：Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD）
當地對外籍買家徵收 7% 的AFAD，屬全澳最低之一。
是項稅務屬一次性繳交，於房產成交及轉名登記時與標準印花稅一併計算並繳納。
持有階段：Land Tax Surcharge／Absentee Surcharge
完成交易後，若外籍人士持有住宅物業，仍需每年繳納土地稅（Land Tax），其上亦附加額外費用：
- 新南威爾士州（NSW）：Land Tax Surcharge
自2023年起，外籍人士須額外支付每年 4% 的土地稅附加費，無最低門檻，且與普通土地稅分開徵收。 - 維多利亞州（VIC）：Absentee Owner Surcharge
稅率同樣為 4%，適用於不在澳洲定居、卻持有住宅土地之業主。 - 昆士蘭州（QLD）：Absentee Surcharge
相對較寬鬆，稅率為 2%，針對「不在澳洲定居」而非「國籍」因素。
需留意的是，這類稅項每年按12月31日的擁有狀況計算，並於翌年土地稅通知中顯示。對於長期持有並出租物業之投資者，稅務負擔不容忽視。
同場加映：豁免與退稅安排
雖然上述稅項針對「foreign person」，但部分臨時簽證持有人（例如配偶簽證820/309、405退休簽證等）如已於澳洲居住達200日以上，或可申請豁免或退稅。維州與新州均設有審查機制，惟程序繁複，須提供詳細居留證明文件。
外籍人士置業稅項比較（NSW、VIC、QLD）
| 稅項名稱 | 新南威爾士州（NSW） | 維多利亞州（VIC） | 昆士蘭州（QLD） |
|---|---|---|---|
| 購房印花稅附加費 | Surcharge Purchaser Duty：9% | Foreign Purchaser Additional Duty（FPAD）：8% | Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD）：7% |
| 土地稅附加費 | Land Tax Surcharge：4% | Absentee Owner Surcharge：4% | Absentee Surcharge：2% |
| 徵收時間 | 購入時一次性繳交 | 購入時一次性繳交 | 購入時一次性繳交 |
| 土地稅徵收時間 | 每年持有日（12月31日）後按土地價值計算 | 同上 | 同上 |
| 是否可申請豁免 | 可（如配偶簽證或居住滿200日） | 可（如居住證明齊備） | 可（如稅務居民或配偶共同持有） |
速覽分析：
- NSW 稅負最重：購房時需額外繳交 9%，每年再加 4% 持有稅，對長期投資人士影響尤其明顯。
- VIC 偏高但穩定：附加印花稅 8%，持有時 4%，與 NSW 相若，但整體房價稍低。
- QLD 最寬鬆：購買時僅 7%，土地稅附加費亦只收 2%，對預算較緊張者較有吸引力。
小結：三地稅負高低有別 投資策略宜量力而為
整體而言，NSW 稅負最高（購買時9%、持有時4%），VIC 其次（8% + 4%），QLD 相對溫和（7% + 2%）。以一套100萬澳元住宅物業為例，僅附加印花稅一項，NSW即需額外支付9萬澳元，持有十年更可能額外多付逾10萬土地稅附加費。
有意投資澳洲物業或移民後置業者，應提早部署稅務架構及申請資格，避免在不知情下承擔高昂成本。如有疑問，建議諮詢熟悉澳洲各州制度之地產律師或稅務顧問。
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