不少港人獲批澳洲永久居民簽證後選擇留港生活，並考慮於澳洲置業作長線投資或自住之用。然而，記者翻查澳洲各州房地產稅制後發現，即使擁有永久居民身份，若於買樓時身處海外，在某些州份仍有機會被視為「外國人」，需要繳交額外的印花稅。當中，新南威爾士州（NSW）對居住地有明確要求，而昆士蘭州（QLD）則相對寬鬆，準買家宜先了解政策以免中伏。
新州規定嚴格 海外PR未必可豁免
新南威爾士州政府自2016年起引入「外國人附加印花稅」（Additional Foreign Acquirer Duty，簡稱AFAD），目前稅率為樓價的9%。根據《印花稅法》第104JA條，如買家被視為「外國人士」，無論樓價高低，均需額外繳付AFAD。
值得注意的是，即使為永久居民（Permanent Resident），亦未必自動獲得豁免。根據州政府規定，若買家於購買合約簽署前的12個月內，在澳洲累計居住不足200日，將不被視為「通常居住在澳洲」，因而仍須繳付AFAD。
舉例而言，若一名身處海外的PR人士於悉尼購入價值100萬澳元的住宅物業，惟過去一年未達200日居留門檻，將被要求額外繳付9萬澳元附加印花稅，折合約47萬港元，對部分買家而言或構成預算壓力。
儘管新州設有「豁免承諾」機制容許買家於簽約後，在新屋落成或成交12個月內，承諾並實際在澳洲居住滿200日，便可申請退還已繳稅款。不過，如未能履行居住承諾，稅局可追討相關稅項及附加利息。
昆士蘭州標準寬鬆 PR一般無須繳交
相較之下，昆士蘭州對永久居民的要求則較寬鬆。當地自2016年引入AFAD，稅率自2024年7月起由7%上調至8%，適用於「外國人」身份的買家。
根據昆州稅務局（Queensland Revenue Office）資料，只有非澳洲公民、非永久居民，或以公司、信託等外國實體身份購買住宅物業者，方被視為「外國人」，須繳付AFAD。永久居民身份一經確認，一般情況下毋須就私人購房額外繳稅，即使買家當時身處海外，亦不會因居住地而喪失豁免資格。
但值得留意的是，如買家與非澳洲居民或外籍配偶共同購買物業，該名非PR的聯名持有人則須就其應佔份額繳付AFAD。
稅制差異反映地方政策取態 買家宜及早規劃
綜觀上述兩地制度，新州對「通常居住」有嚴格定義，而昆州則以身份為主要判準，並不要求實際居住日數。兩者雖同屬澳洲東岸熱門地區，但稅務安排卻存明顯差異，反映各地政府對外資及非本地居住人士購房態度之不同。
有意在澳洲置業的永久居民，特別是長期居於海外者，切勿掉以輕心。由於各州對「外國人」定義與稅制安排不一，務必審慎選擇州份並預先了解稅務責任。身份認定與居住要求影響稅務負擔，甚至動輒涉及數以萬計澳元的額外支出，必要時應諮詢當地註冊律師或顧問，以確保交易符合規定，避免因身份認定出錯而蒙受額外稅務成本。
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