澳洲地產研究機構PropTrack聯同環境數據平台Ambient Maps發表全球首份報告，量化交通噪音對樓價的實際影響，結果顯示，居住於機場、繁忙幹道或鐵路附近的住宅單位，其樓價平均可較同區寧靜住宅低最多18%。惟專家提醒，噪音除了壓低樓價，亦或對健康、學習及租務穩定性帶來負面影響。

機場航道影響最大　每增10分貝樓價跌6-9%

該報告分析了維多利亞州370萬個物業的估價模型，結合全國每個建築單位的實時噪音模擬數據，發現交通噪音與樓價存在明顯負相關。其中以飛機噪音影響最大，每增加10分貝，樓價平均下跌6%至9%。如住宅位處航道之下，其噪音水平可高出一般住宅達20分貝，樓價因而可比無噪音住宅低達12%至18%。

研究團隊針對維多利亞州370萬個住宅單位進行建模，涵蓋日間、黃昏及夜間三個時段的噪音數據，並配合15萬幢建築物、逾百萬公里公路及鐵路網絡進行分析。結果顯示：

• 每10分貝飛機噪音升幅，平均樓價下跌6%至9%；
• 公路噪音每升10分貝，樓價下跌6%；
• 鐵路噪音則下跌4%，當中以貨運鐵路影響最大。

研究並指出，晚間噪音對樓價影響尤為明顯，反映出民眾對「靜夜」生活質素的高度重視。

「寧靜有價」　買家願意為靜區支付溢價

PropTrack數據總監Kevin Ward指出，寧靜區域的物業普遍更具價值，顯示買家願意為寧靜生活環境支付額外溢價。「噪音較高的住宅對首次置業者而言或許是較可負擔的入場門檻，但升值潛力與健康代價亦須一併考量。」

「近而不嘈」為理想區位　窗向馬路與否成估值關鍵

Ambient Maps總監Ben Hinze指出，是次模擬不僅覆蓋建築物本體，亦細緻到每一幢建築物每層樓的不同立面所承受的噪音，從而得出最精準的估值變異模型。「相同樓宇，若主睡房面向繁忙幹道或軌道，其估值與背向內街者可存在顯著落差。」

Hinze補充，並非所有交通便利地段均因噪音而貶值，若能處於「近而不嘈」的位置，例如距離電車站一街之隔，反可兼得通勤便利與生活寧靜，成為理想置業選擇。

靜區樓價高端買家更介意　市況熾熱時差距縮窄

悉尼地產代理Nathan Lang分享，他所服務的機場鄰近地區如Mascot、Botany等，部分買家願意容忍飛機噪音以換取近市區的優勢，但高價住宅買家普遍對噪音容忍度較低。

「當買家預算較高時，他們可選擇不作妥協，對街道繁忙程度更為在意。但當樓市熾熱、選擇少時，寧靜與繁忙街道的樓價差距會明顯收窄。」

他又提醒，受航道影響的業主在翻新或加建時應避免過度投資（overcapitalise），因升級後樓價未必能反映改善成本。

噪音不止影響樓價　亦關乎健康與教育發展

噪音影響健康與租務穩定　ESG納入房產估值新趨勢

是次研究亦關注交通噪音對居民身心健康與社區可持續性之影響。報告引用世界衛生組織資料指出，噪音污染為繼空氣污染後第二大環境健康風險，長期暴露與心血管疾病、睡眠障礙及學童學習障礙等密切相關。

此外，噪音過高地段的出租物業，其租客流失率比其他地區高出69%，反映其對租務穩定性與投資回報亦構成風險。

此外，2019年研究亦發現，噪音超出WHO標準的出租物業，其租客流失率高出69%，反映噪音與租務穩定性息息相關。

基建帶來便利亦製造風險　需權衡取捨

報告最後指出，雖然高速公路、鐵路或機場等基建項目可提升地區通達性，長遠有利物業價值，但相關噪音污染卻可能成為雙刃劍，削弱居住吸引力。

「在城市密度持續提升的背景下，規劃人員與投資者需更深入了解噪音對住宅價值及健康所構成的潛在長期影響。」

在此新趨勢下，城市規劃師的角色正變得前所未有地重要。以我們房地產顧問團隊ANP為例，其規劃師具備跨學科視野，能有效分析政府基建發展藍圖、未來噪音敏感區劃界、道路及軌道擴建計劃與樓市潛在影響，並結合居民生活模式與海外投資者需求，制定具前瞻性的置業策略。

不少港人或台灣買家初到澳洲置業，難以判斷某地段是否受噪音影響，或誤以為近鐵路即屬利好因素，忽略噪音與轉手率的風險。ANP城市規劃師團隊可根據真實區域噪音模型、交通便利性與社區資源配置，協助客戶平衡價格、便利與健康之間的微妙取捨，特別適合尋求中長線自住或穩健投資的買家。

此外，隨著澳洲多項基建即將落成，包括輕軌延線、機場擴建及高速公路拓展，懂得預測噪音變化與規劃應對的團隊，將是投資者保持物業價值的重要智囊。城市並非靜態存在，選擇一個適應變化的專業團隊，比單靠低價購入更能保障長遠價值。