隨著全球市場波動加劇，不少海外投資者開始重新審視投資組合中「股票」與「房地產」的比重。根據最新數據，無論是澳洲股市還是房地產市場，於過去五年間均錄得可觀升幅，但背後的回報邏輯與風險特性卻大相逕庭。
過去五年：股市反彈力度驚人
自2020年疫情爆發以來，澳洲ASX 200指數曾在短短一星期內暴跌約30%，但其後展開一輪強勁反彈，從低位計算，上升幅度高達 88.2%。即使在2025年初因美國加徵關稅及衰退風險所引發的調整之下，截至目前為止，ASX 200仍較2020年低位高出 71.4%。
不過，要實現這樣的回報，需準確於市場最低點入市——這在實際操作上極具挑戰性。若投資者在2020年高位入市並持有至今，回報僅為 8.6%，遠低於整體市場平均。
房地產市場穩步上升，特定地區表現超越股市
根據PropTrack指數，自2020年3月起，全澳房價整體上升了 46.7%，當中以阿德萊德（81.7%）、柏斯（81.2%）及布里斯本（80.9%）表現最為突出，與ASX 200的整體升幅相近。相反，墨爾本表現相對遜色，五年間僅升 15%，原因包括疫情期間的嚴格封鎖、人口外流及樓市供應過剩等。
房地產的另一優勢在於其槓桿效應。絕大部分買家會透過按揭借貸購入物業，例如以20%首期購入一間50萬澳元的物業，在樓價上升46.7%後，資本利潤實際上可達 233,500澳元（不計租金收入及支出），回報比率遠高於原始投資。
租金與股息：現金流來源之比較
股市方面，ASX 200的平均股息率約為 3.5%，略低於長期平均水平（約4%）；而根據REA報告，全澳住宅的租金回報率約為 4.4%，當中單位高達4.9%、獨立屋約為4%。
儘管如此，房地產投資者仍需考慮各類開支，包括物業維修、地稅、管理費、空置期風險等，這些開支會直接影響實際回報。
流動性與入場門檻
股市的最大優勢之一是其高流動性——投資者可以隨時於網上進行交易，最低入場門檻僅數百澳元。相對而言，房地產的買賣涉及時間、人力與交易成本，資金流動性明顯較低。
此外，購買單一物業將資金集中於一項資產，與股市可分散投資多個行業或板塊相比，風險分布較窄。
稅務因素不可忽視
股市與房地產皆涉及資本增值稅（Capital Gains Tax, CGT），惟自住業主出售主要居所可獲豁免。而房產亦可透過負扣稅（negative gearing）及折舊扣稅減低實際稅務負擔——這些是股市投資難以享受的稅務優惠。
結語：物業除了回報，亦承載安全與歸屬
數據顯示，從回報角度而言，股市與房地產在過去五年各有勝負。股市提供了高潛在回報與靈活性，而房地產則結合槓桿效應、穩定現金流及稅務優惠。
更重要的是，物業除了是一項投資工具，更提供居住用途與心理安全感，特別是在地緣政治與經濟不穩定的年代，對不少人而言，是一種「實體價值」的象徵。
海外人士如何以最有利方式參與澳洲房地產投資？
當然，作為海外買家，直接購入澳洲房地產時，往往需面對 FIRB 審批、額外印花稅（Surcharge Stamp Duty） 及 土地稅附加費 等限制與成本。不過，現時其實有多種靈活、合法的方法，讓海外投資者以較低門檻參與澳洲房地產市場，並減少稅務負擔與管理壓力。
以下是幾種常見的房地產基金投資形式：
- 上市房地產信託基金（A-REITs）
- 可於澳洲證券交易所（ASX）買賣，如股票般靈活；
- 投資於寫字樓、物流設施、零售商場等；
- 對海外投資者開放，無需 FIRB 批准。
- 非上市房地產基金（Unlisted Property Funds）
- 由專業管理公司營運，入場金額較高；
- 回報穩定、波動較低；
- 通常設有固定投資期及分紅計劃。
- AMIT（Attribution Managed Investment Trusts）結構
- 對海外投資者友好，具備稅務通透性；
- 投資人可按比例分派資本利得、收入等，提升稅務效率；
- 適用於大型物業或開發項目投資架構。
- 房地產眾籌平台（Property Crowdfunding）
- 適合中小型投資者，以少量資金參與具潛力的住宅或商業項目；
- 一般由平台管理資產與分派回報；
- 須慎選具信譽的平台與項目。
作為 澳洲本地土地發展商，ANP 擁有多元的開發資源及深厚的地產操作經驗，不僅了解澳洲房地產政策與市場走勢，更熟悉海外投資者所面對的合規與稅務挑戰。我們可以為您：
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