澳洲資深數據分析師Karen Dellow近日指出，國際學生並非澳洲租房危機的主要原因，政府試圖通過限制海外學生人數來降低租金的政策可能適得其反，甚至對經濟、大學及本地商業構成威脅。
根據**學生住宿協會（SAC）**的研究，全國範圍內，國際學生僅佔租客總數的6%，主要集中在首府城市。即便如此，澳洲政府計劃自2025年1月起，將國際學生入學人數限制在27萬人，以此試圖減輕租房市場的壓力。
數據揭示：國際學生對租房市場影響有限
SAC的研究顯示，國際學生在維多利亞州的租房比例為7%，在新南威爾士州和西澳州分別為6%。其中，39%的國際學生居住在專門建造的學生住宿設施中，進一步降低了他們對一般租房市場的影響。
自2015年至2024年，這類專為學生設計的住宿設施床位數量增長了74%，主要分佈於首府城市。這些設施有效地緩解了市場壓力，避免因學生人數變化而導致的租金波動。
Dellow的分析指出，即使政府施行入學人數限制，國際學生對租房市場的影響也僅會微幅下降。到2025年，國際學生對租房市場的佔比將減少0.2%，並於2026年從5.4%進一步下降至4.8%。她強調，這一變化將主要影響大學附近地區，而對整體空置率影響有限。
租房危機的根本原因
Dellow認為，澳洲的租房危機是由房源短缺引發的，與國際學生的影響無關。她指出，以下多重因素共同推高了租金：
- 新建住房供應不足：建築審批延誤、技術工人短缺及建材成本上漲，導致目前建築項目所需時間比四年前增加了50%。
- 投資者退出市場：疫情期間內城區租房需求下降，以及墨爾本土地稅增加，讓部分投資者撤離市場。
- 人口增長：包括自然增長與移民在內的人口增長進一步加劇住房需求，而老齡化人口需要更長時間的居所。
- 單人家庭比例上升：越來越多的單人家庭減少了整體可用房源。
- 生活成本壓力：高利率與經濟壓力影響了人們購房或租房的能力。
- 短租市場興起：投資者轉向短租市場尋求更高回報，進一步削減長租房源。
綜合這些因素，全國租房空置率自疫情以來持續處於低位。截至2024年9月，空置率僅為1.2%。
限制國際學生的潛在經濟損失
國際教育是澳洲的第四大出口產業，對GDP的貢獻高達480億澳元，並支持了33.5萬個就業崗位。Dellow表示，若實行學生入學人數限制，預計將造成GDP減少41億澳元，並損失2.2萬個就業機會。此外，澳洲大學的收入也將減少6.4%。
解決方案：增加房源而非削減學生人數
Dellow強調，解決租房危機的關鍵在於增加住房供應，而非限制國際學生人數。她建議：
- 加快住房建設，消除建設障礙；
- 提供投資房產的激勵措施，以增加市場供應量；
- 減少建設學生住宿的稅收和分區限制，吸引更多大規模投資。
她認為，與其減少國際學生人數，不如增加租房供應以緩解危機，並保留國際學生帶來的經濟效益。
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