根據澳洲移民事務委員會（Settlement Council of Australia, SCOA）於2025年3月發表的最新報告《Migration and Housing Affordability in Australia》，現時社會普遍將房價上升歸咎於移民，實屬錯誤觀念。該報告深入分析多項經濟與制度因素，指出真正推動澳洲樓價上升的核心原因，並非人口增長本身，而是長期供應不足、土地規劃限制，以及稅制與金融政策扭曲市場行為所致。
供應危機是主因——全澳建屋量創十年新低
報告引述全國住房供應與可負擔性委員會（National Housing Supply and Affordability Council）數據指出，2023年全澳僅完工172,000間住宅，是過去十年來最低水平。與此同時，興建時間亦明顯拉長：
- 獨立屋平均建造時間為 12個月（2019–20年為9個月）
- 聯排屋約需 15個月
- 公寓則需時長達 29個月
建屋速度下滑的主因包括各地複雜的規劃法規，超過500個地方政府各自為政，規劃批核流程不一致，造成嚴重效率落差。
此外，可供發展的住宅用地長期集中於基建完善地區，因規劃限制而難以釋出，令地價高企。報告指出，在大多數高需求地區，土地成本佔新建房屋總價比例高達 40% 至 60%，加劇了供應成本壓力。
政策與信貸助長投資需求，推高樓價
澳洲樓市長期受惠於低息環境與信貸自由化。自1990年代中期至2000年代初，標準按揭利率由雙位數降至 5–6% 水平，大幅提升家庭借貸力，導致樓價顯著上升。財務放寬令借貸更普及，刺激了投資者進場。
而在稅制方面，「負扣稅（Negative Gearing）」與「資本增值稅折扣（CGT Discount）」政策，令房地產成為吸引力極高的投資工具。根據澳洲稅務局資料，截至2021年，全澳超過 230萬人持有投資物業，當中 60% 利用負扣稅制度進行報稅，導致市場上投資需求過大，自住買家被迫以更高價競爭。
移民影響樓價有限，經濟貢獻巨大
報告承認移民會帶動人口增長，並推高某些地區的住房需求，但影響屬次要。根據一項研究顯示，當某一地區的移民人口佔比每上升1%，該地區樓價每年僅上升 約0.9%。
相對而言，移民為國家帶來可觀的財政與人力資本收益：
- 每位永久技術移民終生為政府貢獻約 $249,000 澳元（淨值），即稅收減去服務支出
- 若於未來四年削減13.5萬名技術移民，將導致稅收損失 達$340億澳元
- 技術移民在生產力、創新與創業方面均有正面效益，且補足本地人口老化與技術勞動力短缺
同時，報告指出，新移民其實是最難負擔住房的群體，由於缺乏代代相傳的家庭資產，他們最容易受到樓價與租金上升的影響。
解決之道：全面規劃改革而非怪罪移民
SCOA報告呼籲各級政府採取更全面政策，包括：
- 統一與加快城市規劃審批機制
- 釋放交通便利地區的可建地
- 重新檢討投資誘因的稅制政策
- 優化貸款制度，平衡投資與自住買家權益
最重要的是，政策制定應着眼於長遠供應與社會整體利益，而非陷入短視的「反移民」情緒。
業界觀點
作為長期協助新移民安家置業的房地產中介，我們注意到許多移民客戶不僅是住宅需求者，更是房屋供應的貢獻者。不少新移民具備建築、工程、資金管理背景，主動參與土地細分（subdivision）、小型多戶開發（dual occupancy）等項目。
例如，我們一位客戶在Logan區購入大地皮後進行雙棟開發（duplex development），不僅提供了額外租屋單位，也創造本地建築就業機會。這類行動正正回應了政府希望增加可負擔住房供應的方向。
事實上，鼓勵更多技術移民參與「中小型土地重建開發」，既能解決住房短缺問題，也有助於區域活化與基建升級。若我們能透過政策與金融工具支援這些移民開發者，將可望創造「供應—就業—人口融合」的正向循環。
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