澳洲按揭買樓注意：固定利率按揭或為時過早？借款人需謹慎評估市場變化

近期，澳洲各大銀行陸續下調固定利率房貸，顯示市場對於未來降息預期日益增強。然而，專家警告，過早鎖定固定利率可能會讓借款人錯失未來潛在的貸款成本節省機會。

根據澳洲儲備銀行（RBA）的利率前景預測，市場普遍認為2024 年下半年可能迎來 2 至 3 次降息，若此預測成真，選擇**可變利率（variable rate）**的借款人或將受益更多。

銀行固定利率下降，反映市場降息預期

Mortgage Choice 貸款經紀 Luke Camilleri 表示，部分銀行目前提供低於 6% 的固定利率房貸，與某些市場上的競爭性可變利率相當。

「每週我們都會收到銀行利率調整的更新，近來確實有固定利率下調的趨勢，這顯示銀行的經濟學家對未來利率下降持樂觀態度，」Camilleri 說道。

目前市面上三個最低的固定利率房貸（基於 $625,000 貸款額、80% LVR、30 年還款期）：

（比較利率包括額外費用與條件，能更準確反映貸款實際成本）

隨著通脹降溫，金融市場已經開始提前計入兩次降息，而澳洲最大房貸機構——澳洲聯邦銀行（CBA） 更預測 2024 年下半年可能進行三次降息。

固定利率 vs 可變利率：如何選擇？

Camilleri 指出，固定利率雖能提供穩定性，但當市場利率走低時，選擇固定利率的借款人可能錯失更低的貸款成本。

「我仍然會提供固定利率的選擇給客戶，但我覺得許多人可能太早鎖定利率，從而錯失未來的降息機會。」

通常情況下：

• 可變利率（Variable Rate）：隨 RBA 現金利率變動，降息時借款人可享受更低利率。
• 固定利率（Fixed Rate）：銀行根據市場預測獨立調整，可能與 RBA 決策脫鉤，借款人無法享受未來的利率下調。

借款人選擇固定利率的比例大幅下降
回顧過去，疫情期間由於按揭利率跌破 2%，許多借款人選擇固定利率貸款。但自 2021 年達到高峰後，固定利率貸款的需求大幅下降。

根據澳洲統計局（ABS） 數據：

• 2021 年，40% 的新房貸採用固定利率。
• 2023 年 12 月，僅 2% 的新房貸選擇固定利率。
• 2024 年初，Mortgage Choice 數據顯示 99% 的申請選擇可變利率，顯示市場對固定利率的需求已大幅降低。

「目前市場對於固定利率的需求依舊不高，」Camilleri 說。「部分客戶仍選擇固定利率以獲得還款穩定性，但大多數人仍偏向可變利率。」

市場情緒回暖，買家 FOMO 心態升溫

隨著市場對降息的樂觀預期升溫，買家信心提升，房市活躍度回升。市場出現FOMO（Fear of Missing Out）心態，中文可譯為「錯失恐懼症」，指的是人們因害怕錯過機會而產生的焦慮心理，進而促使他們做出衝動決策。這一現象在投資市場、股市，甚至房地產市場中都十分常見。

在房地產市場，FOMO 主要發生在市場回暖或利率可能下降時，買家擔心未來房價會持續上升或貸款條件變得更不利，因此加快購房決策，以免錯失「最佳入市時機」。這種情緒往往會導致房市交易量上升，甚至推高房價。

市場觀察：

• 雪梨與墨爾本的房市活動增強，2 月拍賣清盤率回升至 60% 以上。
• 2 月房市成交量比去年同期高 30%，顯示買家積極入市。
• 「超級星期六」連續兩週出現，雪梨與墨爾本每週均有超過 1,000 場拍賣。

PropTrack 高級經濟學家 Eleanor Creagh 指出：「買家可能希望在利率下降前入市，因為降息後貸款能力上升，競爭或將加劇。」

「目前房市清盤率達到兩年來的高點，許多買家正考慮未來利率走勢，提前進場。」

根據RBA 數據，自 2022 年 5 月以來，連續 13 次加息 已使借款人貸款能力降低約 30%，但隨著降息預期升溫，市場需求可能進一步回暖。

結論：借款人應審慎評估利率趨勢

當前市場處於降息預期與貸款選擇的關鍵時刻，固定與可變利率各有優勢，借款人應根據自身財務狀況做出選擇。

固定利率適合：

• 希望穩定還款、避免利率變動風險的借款人。
• 不介意錯失未來潛在利率下降收益者。

可變利率適合：

• 預計未來 12-24 個月內利率可能下降的借款人。
• 願意承受短期利率波動，以換取長期較低貸款成本的借款人。

隨著市場對 2024 年下半年降息預期增強，固定利率貸款雖能提供短期穩定性，但選擇時機至關重要。對於計劃在未來 12 至 24 個月內持有房貸的借款人，可變利率可能是更具靈活性的選擇。

無論選擇何種貸款方式，建議借款人與財務顧問或貸款經紀人 討論，根據個人財務目標制定最適合的房貸策略。