澳洲聯邦政府近日宣布，將於 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日 暫停外國投資者購買現有住宅。該政策的目標是增加本地居民的住房供應，然而，市場分析顯示，此措施對整體供應及房價的影響可能極為有限。
兩年購房禁令的具體內容
該禁令適用於：
- 臨時居民：包括在澳洲就學或工作的外籍人士，原本可購買自住房，但新規將限制這項權利。
- 外資企業：包括希望購買住宅用作員工宿舍或投資的外國公司。
不受影響的類別：
- 新建住宅：外國投資者仍可購買新建房屋，此類交易不受禁令限制。
該政策由工黨（Labor） 提出，與聯盟黨（Coalition） 於 2024 年提出的類似政策一致。
外國人購房比例極低，禁令影響有限
根據**澳洲稅務局（ATO）**的最新數據，外國投資者在 2022 年 7 月至 2023 年 6 月期間，僅購買 5,360 套房產，占全國 538,861 宗房產交易的 1%。其中：
- 近半數交易為新建房屋，這些房屋不受禁令影響。
- 僅三分之一為現有住宅，真正受禁令影響的範圍更小。
市場影響分析：
- 受限房源佔比過低，禁令無法有效改變市場供需。
- 外資購房並非推高房價的主要因素，房價短期內不太可能因政策而下跌。
- 市場住房短缺的關鍵在於供應不足，而非外資購買過多。
REA Group 經濟分析師 Megan Lieu 表示：「這項禁令影響的市場範圍極小，對整體住房供應或房價影響有限。政府應聚焦於提高房屋供應，而非限制少數買家。」
住房短缺的真正問題
市場專家認為，澳洲當前住房市場的主要問題在於新建房屋的數量無法滿足人口增長的需求。根據統計：
- 2023 年 6 月至 2024 年 6 月期間，新建房屋數量比人口增長需求少 28%。
- 昆士蘭（QLD）與西澳（WA）的房屋短缺問題更為嚴重，供應遠遠落後於需求。
住房供需失衡的主要原因包括：
- 開發與建築審批過程過長：新建房屋的許可流程繁瑣，導致開發速度無法匹配市場需求。
- 土地供應受限：大城市的可開發土地有限，進一步壓縮新房市場的成長空間。
- 建築成本上升：受材料價格上漲、勞動力短缺影響，房屋建設速度受到抑制。
Lieu 指出：「解決住房短缺的關鍵在於加快新房建設，而非限制外國投資。」
未來政策方向：加速房屋建設以緩解市場壓力
除了禁令，政府應考慮採取更積極的政策來應對住房問題，例如：
- 簡化開發審批流程，縮短房屋建設時間，避免行政延誤。
- 提供建築補貼與土地供應政策，鼓勵更多私人開發，確保住房市場穩定發展。
- 支持基礎設施建設，提升新興住宅區的可居住性，以促進更多人口遷入新房市場。
「政府不能單靠限制外資來解決住房供應問題。」Lieu 補充道，「要真正解決住房短缺，關鍵在於促進新房供應，減少行政與成本障礙。」
結論
- 2025 年 4 月 1 日起，澳洲政府將實施為期兩年的外國人購房禁令，限制外國買家購買現有住宅。
- 外國投資者在市場上的交易佔比僅 1%，禁令對房價與供應影響極小。
- 住房短缺的根本原因是新建房供應不足，而非外資購房過多。
- 政府應聚焦於提升房屋供應，包括簡化建築審批流程、增加土地供應與降低建築成本。
從長遠來看，只有加快房屋建設與調整供應政策，才能真正解決澳洲當前的住房可負擔性問題。
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