購買樓花（off-the-plan property）是一種在物業建設完成前簽署購買合同的方式。對買家來說，這種方式可以提供一定的靈活性和潛在的財務優勢，但也伴隨著風險和需要謹慎的法律檢查。以下指南將幫助您了解在昆士蘭購買樓花的注意事項和流程，特別是最近於2023年11月22日生效的新法規。
什麼是樓花購買？
樓花購買指您在物業建設完成之前，基於設計圖紙和開發商提供的資訊，簽署購買合同。此類合同通常涉及尚未完成建設或尚未註冊的地段或單位。
潛在的風險包括：
- 最終成品不可見：直到建設完成後才能看到物業實際情況。
- 建築延誤：建設進度可能受各種因素影響，如工人短缺或供應鏈問題。
- 市場價格波動：合同簽訂與物業交付之間，市場價值可能發生變化。
- 合同條款的約束：某些合同條款可能允許開發商取消交易。
1. 預售合同的披露聲明
在昆士蘭，開發商必須向買家提供詳細的披露聲明，其中應包括：
- 開發商及買家的姓名和地址；
- 清晰標識所購地塊或單位；
- 物業未來的地契說明；
- 由測量師提供的地塊大小、方向及預期狀況；
- 對土地整平或其他開發計劃的詳細描述。
買家需簽署並確認已理解披露聲明中的內容。
2. 標準合同與法律諮詢
在合同中，您和開發商需同意條款，一旦雙方簽署，合同即具有法律約束力。
建議事項：
- 在簽署合同或支付定金之前，務必尋求專業的法律建議，以理解合同條款和可能的影響。
- 確保您充分了解**“日落條款”（Sunset Clause）**以及它可能導致的風險。
3. 日落條款與最新法規
什麼是日落條款？
日落條款允許合同在未能於特定時間內完成交易時由一方終止。這在樓花合同中特別常見，因為物業尚未註冊或建設完成。
2023年11月22日新法規的變更：
在昆士蘭，關於土地銷售的日落條款現在受到更嚴格的限制：
- 開發商需買家書面同意才能終止合同；
- 或根據最高法院的命令；
- 或符合法律規定的其他情況。
這些法律適用於：
- 2023年11月22日之前已簽署但尚未完成的樓花合同；
- 2023年11月22日或之後簽署的新合同。
此外：
- 所有買家支付的定金將被存入信託賬戶，僅在完成交易時釋放給賣家。
4. 買家的權利與合同取消
因“重大不利”（Material Prejudice）取消合同：
如果披露聲明中涉及的內容發生變更，且該變更對買家構成重大不利，您可選擇取消合同。
例如：
- 地塊尺寸縮小；
- 約定條款的其他重大變更。
買家需在以下時間內書面通知取消合同：
- 接收到開發商通知後30天內；
- 或在地契轉移之前，以較早的日期為準。
5. 買家需注意的其他要點
- 按時完成交易：根據《土地銷售法1984》，開發商需在合同簽訂後18個月內完成交易。如未完成，買家有權終止合同。
- 保持與開發商的溝通：在價格波動或建設問題出現時，通過合理協商解決問題。
- 考慮市場波動影響：市場價格可能在簽約與交房期間發生變化，需提前做好財務規劃。
6. 總結與建議
購買樓花能夠提供一定的價格優勢，但同時伴隨風險。在昆士蘭，法律改革已加強對買家的保護，但您仍需謹慎行事：
- 獲得專業法律和財務建議；
- 仔細閱讀合同條款，了解潛在風險；
- 確保與開發商保持良好溝通，以減少交易過程中的不確定性。
通過充分的準備與了解，您可以更自信地完成樓花購買流程，實現購房目標！
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