在樓價高企與可負擔住房供應緊絀的雙重壓力下，澳洲房地產市場近日出現異於常態的新趨勢——原本被視為無人問津、破舊失修甚至不宜居住的「問題屋」（problem properties），近月卻成為投資者眼中的新寵。特別是在布里斯本，這類房產正吸引大量買家入市競逐。
翻新潛力驅動市場熱度 屋內都不視察直接出價
根據報導，部分在拍賣市場上交易的「問題屋」甚至吸引到未曾視察物業內部的買家參與競投，反映市場供應極度緊絀。中介機構透露，這類物業競爭激烈，每場拍賣平均吸引6至10名買家參與，遠高於過去平均水平。
其中一宗成交個案位於悉尼西南的Lakemba，一幢因屋頂損壞、室內電線裸露而被列為「不適宜居住」的物業，最終以83萬澳元售出，高於估價約12%。買家為資深投資者，計劃投入15萬澳元翻新後轉售。
問題屋成投資熱潮的四大原因
「問題屋」之所以近年迅速升溫，背後涉及多項因素：
- 低入場門檻：與相同地段的新淨房產相比，問題屋入場價低 20–40%，讓中小型投資者可較易部署。
- 翻新潛力明確：不少物業地段優越，只因年久失修而被低估，翻新後可大幅提升市值。
- 快速提升租金回報：在租屋市場供應緊張下，翻新後出租單位可快速獲利，回報率介乎5–6%。
- 擴大利潤空間：對發展商或翻新團隊而言，這類物業可重建、合併或擴建，利潤空間更大。
投資者計算：低門檻高回報
投資者之所以對這類資產趨之若鶩，關鍵在於其「低進場、高潛在回報」的組合。以悉尼內西區某破舊物業為例，買家僅以 100 萬澳元入手，但預計經過翻修後轉售價可達 150 萬澳元以上，資本增值潛力達 50%。
此外，根據 CoreLogic 數據，2024 年全國住宅樓價上升 8.8%，其中悉尼年增長更達 11.1%，令市區可負擔物業進一步稀缺。這種供需失衡的環境，使投資者將目光轉向翻新型資產以填補市場空缺。
潛藏風險不可輕忽，選對地段至為關鍵
雖然回報空間可觀，但專家提醒，翻修成本與施工風險不容忽視。以澳洲目前的建材成本及人工費用計算，整修一棟老舊物業平均需投入 10 至 25 萬澳元不等，若中途發現石棉、結構性問題或涉及批文延誤，整體成本或超出原估預算 30% 以上。
儘管「問題屋」存在翻新空間與回報潛力，專家提醒買家需注意相關風險，包括：
- 翻新成本可能超出預算，平均每宗項目需投入10–25萬澳元；
- 法規審批時間長，若未預留現金流，或導致工程延誤；
- 若地段選擇不當，即使完成翻新亦難轉售或出租。
業界建議，投資者應聚焦如Paddington、Red Hill、Camp Hill等布里斯本內環及中環地段，這些地區結合生活機能、交通配套及長線增值潛力，為目前翻新投資的熱門選擇。
市場現象背後的結構性趨勢
「問題屋」熱潮背後，折射出的是澳洲一線城市房價高企與土地供應長期緊絀的矛盾。在布里斯本這類高增長市場中，翻新型投資已成為新資本進場的重要途徑。投資者在部署之時，既應審慎選區與估算成本，更要結合長線發展藍圖，方能穩中求勝。
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