根據最新發表的《住房產業協會（HIA）- CoreLogic住宅土地報告》，澳洲土地價格已飆升至歷史新高，增長速度遠超消費者物價指數（CPI），並且是建築材料成本增幅的五倍。

土地價格增幅超越經濟增長

報告顯示，截至2024年9月季度，澳洲土地中位價為36.65萬澳元，按年上升 7.6%，超越其他消費品和服務的增幅。該報告分析了全國52個房地產市場，包括六大首府城市。

HIA經濟學家 Tapang 表示，土地價格增長已遠超整體經濟增長：「土地價格的升幅已經是CPI的兩倍，而相比建築材料成本的增長更是五倍。」

「價格上升最快的地區，通常是住宅建設開始回暖的地方，或者是開發新土地所需基礎設施成本較高的地區。」 Tapang補充。

首府城市推動增長 布里斯本及珀斯升幅最猛

首府城市的土地價格領漲，整體中位價按年上升 9.2%，達 40.82萬澳元。其中，布里斯本和珀斯的土地價格分別上升 21.2% 和 38.6%，成為全澳增長最迅猛的城市。

悉尼方面，雖然住宅建設速度落後於其他首府城市，但其土地中位價仍上升 7.2%，達 71萬澳元。HIA新州分會表示，悉尼土地價格高企，反映住房可負擔性正處於「歷史最低水平」。HIA新州執行董事 Armitage 批評新州政府的印花稅政策加重購房壓力。

「土地價格高企，印花稅成為額外障礙。」 Armitage指出，「現時首置買家即使在偏遠地區，也難以符合補貼資格，政府應調整印花稅優惠門檻，以反映最新的土地及樓價。」

區域市場相對穩定 低價地段吸引投資者

相比之下，澳洲地區市場的土地價格仍相對可負擔，中位價僅上升 2%，達 28.19萬澳元。Tapang指，雖然土地價格上升，但區域市場仍吸引不少買家，部分投資者亦開始尋找較便宜的土地選項。

「買家傾向探索增長中的區域市場，或者購買較小地塊。」 Tapang表示，「在如伊拉瓦拉（Illawarra）及吉朗（Geelong）等地，由於土地價格較首府城市低，地塊銷售量按年激增 50% 以上。」

住宅供應短缺 或影響政府建屋目標

土地供應短缺持續影響房屋建設。Tapang警告，土地短缺問題或會阻礙政府達成 五年內興建120萬套住宅 的目標。

根據澳洲統計局（ABS）最新建築活動數據，全國房屋建設進度落後計劃 15,000套。要達標，澳洲每季須建 60,000套 住宅，但2024年9月季度僅完成 44,884套。

Tapang呼籲政府加快釋放住宅土地：「只有更積極地提供基礎設施並釋放更多土地，才能有效紓緩土地價格上升壓力，讓更多澳洲人可實現置業夢。」

建築成本與利率雙重壓力 拖累新屋供應

CoreLogic經濟學家 Ezzy 指出，房屋可負擔性問題日益嚴峻：「土地價格持續上漲，再加上建築成本壓力及長期高利率環境，使得新屋供應受阻，令不少澳洲人難以置業。」

ABS數據顯示，截至2024年11月，澳洲住宅核准數量為 169,000宗，按年僅增 0.5%，但仍較過去十年平均值低 17.8%。若要達到政府目標，每年需核准 240,000宗 住宅建設。

Ezzy補充：「隨著HomeBuilder計劃的積壓需求消化完畢，一些建築商面臨新訂單減少的問題。ABS最新數據顯示，2024年11月住宅價格錄得 -0.6% 按月跌幅，部分建築商正透過折扣促銷來吸引客戶。」

「政府若不加快行動釋放土地，未來房屋供應將進一步受限，導致澳洲樓價進一步攀升。」 Ezzy警告。

地價概念與投資策略解析

對於香港讀者而言，澳洲的「地價」與香港的「樓價」有顯著區別。香港的住宅市場以**「樓花預售」及「二手市場」為主，而澳洲的房地產市場則包含土地（Land）**與已建成住宅（House and Land）的買賣。

在澳洲，購買土地通常是獨立屋（House）建設的第一步。買家可選擇購買空地後自行興建住宅，或透過「House & Land Package」（樓房配套方案）一次性購入房屋與土地。因此，土地價格（地價）通常反映當地基建發展、人口增長及政府規劃，並對未來房價有直接影響。

對於有意投資澳洲房地產的香港人，以下幾點策略值得參考：

1️⃣ 選擇具增長潛力的地區 – 例如報告提到的布里斯本（Brisbane）及珀斯（Perth），土地價格升幅明顯，顯示市場需求旺盛，適合中長線投資。

2️⃣ 考慮區域市場（Regional Markets） – 若預算有限，可留意如**吉朗（Geelong）、伊拉瓦拉（Illawarra）**等區域市場，土地價格相對首府城市便宜，但發展潛力高，適合中小型投資者。

3️⃣ 關注政府基建及土地供應政策 – 土地供應受政府規劃影響，若某區域有新基建（如鐵路、高速公路）或政府釋放更多住宅土地，則有望帶動該區地價上升。

4️⃣ 理解持有成本與印花稅政策 – 澳洲土地投資涉及**土地稅（Land Tax）、市政費用（Council Rates）及印花稅（Stamp Duty）**等成本，投資者需評估持有成本是否合理。

整體而言，土地價格與樓價密切相關，隨著澳洲政府推動建屋計劃及人口增長，土地價值有望持續上升。對於有意進軍澳洲市場的香港投資者，選擇基建完善、增長潛力高的地區，並做好長線規劃，將是成功的關鍵。