踏入2025年，澳洲住宅房地產市場出現深層轉變。利率回穩、移民強勁推動需求之際，各級政府亦積極引導資金流向「建租並存」（Build-to-Rent, BTR）模式，令傳統以個人業主為主導的物業投資生態，正面臨結構性重塑。
分析指出，面對機構化投資急速擴張，私人投資者如未及時調整策略，恐被逐步邊緣化。惟若能掌握政策方向與地區佈局差異，仍有機會在此輪轉型中尋得回報與升值空間。
利率見頂後回穩 資金回流實體資產
澳洲儲備銀行於去年底暫停加息後，利率維持高位但趨於穩定。儘管建築成本與信貸審批仍構成壓力，但市場情緒逐漸回暖。CoreLogic 數據顯示，2025年第一季全國房價錄得按季升幅0.4%，當中以布里斯本及阿德萊德升勢最為明顯。
租金方面，受制於住宅供應滯後與人口結構轉變，全國租金水平持續上升，空置率普遍低於2%。市場預期回報率維持穩健，對尋求現金流的投資者具吸引力。
政策資金雙推動 BTR模式崛起
近年聯邦與州政府積極扶持 BTR 項目，透過稅務優惠、審批加快及與退休金基金合作等方式，引導資金進入制度化住宅投資。
據CBRE《2025亞太投資者意向調查》指出，房地產投資信託基金（REIT）於住宅市場的淨購買意向由2024年 -13% 升至今年 +22%，反映機構信心顯著增強。
大型退休金機構如 AustralianSuper 及 HESTA 承諾於未來十年投資超過150億澳元於住宅發展項目，顯示住宅資產作為「穩定回報＋抗通脹」標的正獲主流資本認可。
散戶投資者壓力加劇 需調整投資結構
與此同時，小型房東面臨利率成本上升、土地稅壓力及租務法規收緊等挑戰。特別是在維多利亞州，部分傳統「媽媽爸爸式業主」已選擇套現離場。
分析人士指出，若未能透過資產重組、信託持有或專業物業管理方式提升效益，私人投資者恐難與機構競爭。
有策略的投資者現階段宜：
- 選擇機構資本尚未主導的城市邊緣地區；
- 鎖定具重建潛力或租用多元化（如副屋、副用途）的住宅類型；
- 透過合資平台或基金形式參與中型BTR項目，分散風險並分享租金回報。
預視未來三年：供應仍慢，資本仍熱，投資機會未完
儘管BTR項目發展迅速，惟澳洲住宅總體供應仍遠不足應付預期需求。CoreLogic 估計，至2026年前全國每年尚欠至少40,000套新增住宅供應。
在供不應求、人口增長與政策推力並存下，樓價中長期預期仍具上升空間，特別是低密度地區與具城市更新潛力的地段。
惟投資者亦須警惕：
- 氣候風險與保險可承保性問題；
- 政策收緊租金管制或稅項改革的中期影響；
- 新建項目成本高漲下的開發風險。
策略性投資成關鍵 風險與機會並存
2025年的澳洲房地產市場，並非單純「入場即賺」的舊式思維可套用。制度正轉型，主導者亦在更替。
對於有實力、有策略的投資者而言，這是一場資本與制度博弈中的黃金時代。若能把握地區差異、掌握資金趨勢，並透過專業化持有及多元化收益模式建立長期組合，將有望在未來十年中穩步擴大資產規模。
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