澳洲在疫情復蘇後，面對新移民湧入，同時臨屋租和房價上漲的問題，使得不少澳洲人都深感「上車難」，很難以實現擁有自己住宅的夢想。為了應對各種問題，澳大利亞聯邦政府公佈了一項為期十年的移民策略，期望或能在一定程度上緩解住房需求的壓力，在國內都引起熱烈討論。
內政部長Clare O’Neil表示，現行的移民系統未能滿足勞工、企業的需求，也未能符合國家利益。過去一年，約有五十萬移民來到澳大利亞，移民並非影響租金和房價的唯一因素，但無疑增加了對住房的強勁需求。根據政府的新政策，明年的移民水平將降至375,000，到2025年將進一步下降至250,000。
房屋供應追不上人口增長
但有學者認為，在生活水平不斷下滑的背景下，澳大利亞若非依靠人口增長，可能早已陷入經濟衰退。澳洲銀行AMP副首席經濟學家Diana Mousina指出，高速移民增長與國內的住房供應水平不相匹配。她認為：「目前我們建造的住宅數量不足以應對人口增長帶來的壓力。」Mousina還表示，如果住房供應和相關基礎設施能夠配合高水平的移民需求，這樣的增長才可持續。但現實是，租賃市場承受著過大的壓力，這也在加劇通貨膨脹的問題。澳洲統計局（ABS）數據顯示，截至今年六月份，全國住宅的平均價格上升了2.7%，達到912,700澳元。
澳洲智庫機構格拉頓研究所(Grattan Institute)估計這些改革措施將有助於減輕住房市場的壓力，雖然效益有限，但無疑是朝著正確方向邁進的。報告指出，移民對澳大利亞房價和租金產生了溫和的提升效應：「由於高技術移民有較高收入，更可能增加對澳大利亞住房的需求，進而溫和地提升租金和房價，尤其是在而今住房供應長期未能滿足人口增長需求的情況下。」
研究所的數據模型顯示，政府提出的改革措施如果實行，在移民人數增長減少的情況下，未來18個月內使租金下降約1%。
租金趨勢會出現地區差異
新移民政策針對國際留學生和技術移民大費筆墨：低技能工人獲得永久居留的途徑更加困難，但配額會保留給高端的人才。政府還會提高國際學生和畢業生的英語語言要求，加強對高風險學生簽證申請的審查，以及限制學生簽證的濫用。
隨著移民政策的調整，澳洲政府希望能夠平衡租金和房產價格的上漲壓力。減少移民總量和提高移民的技能要求有望在一定程度上減緩這種壓力，尤其是在人口密集的大城市地區。值得注意的是，移民政策對不同地區的房地產市場影響各不相同。在一些人口密集的大城市，如悉尼和墨爾本，移民及國際留學生對租屋市場的影響更為顯著，而公寓的租金都較易出現影響。
然而，在人口較少的地區，新移民的買地建屋計劃，可能對當地的房地產市場起到的推動作用，促進地區經濟的發展和多元化。格拉頓研究所的Trent Wiltshire表示，「移民策略現在更加注重吸引高技能人才來澳，使他們容易留下來並獲得永久簽證。」他說：「這些變化意味著對於那些持學生簽證來澳，學習低技術課程的人來說，獲得永久簽證的機會較低。但對於從事高薪工作或學習的高技能人士而言，他們留下來的機會很大。」
他還說，政府提出的新的「才能和創新簽證」對於吸引真正有才華的企業家來澳大利亞可能非常重要。他估算這些新移民會為澳洲帶來數以百億計的經濟貢獻。
總結
有人認為，澳大利亞政府在制定移民政策時，可能都要考慮到不同地區的經濟和房地產市場狀況。同時，增加住房供應、提高建築效率和推動可負擔住房的措施將是緩解房價壓力的關鍵。此外，政府還需要關注住房市場的可持續發展，包括環保建築和社區規劃等方面。
總的來說，移民政策的調整對澳大利亞房地產市場的影響是深遠的。政府在制定相關政策時，需要平衡移民的經濟效益與對住房市場的影響，並考慮到長期的市場健康和穩定。對於投資者、開發商和一般市民而言，了解這些政策變化將有助於更好地規劃未來的住房和投資策略。
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