2025年澳洲房地產市場持續出現州際分化，當中昆士蘭（Queensland）憑藉強勁人口增長、穩健租金回報率及長遠基建規劃，全面跑贏新南威爾士（New South Wales），成為本地及國際投資者眼中的焦點州份。
人口遷入持續上升 布里斯本成吸納焦點
根據澳洲統計局（ABS）數據，昆士蘭在2023至2024年間錄得全國最高的人口淨流入，超過12萬人搬入當地，主要來自新南威爾士與維多利亞州。布里斯本（Brisbane）、黃金海岸（Gold Coast）及陽光海岸（Sunshine Coast）成為主要承接地區。
這種人口紅利直接推升住宅需求，根據2025年6月數據，昆士蘭房價按年上升7.8%，其中房價最低25%的區域升幅更達14%，遠高於悉尼平均約3%的增長。
租金收益穩定 空置率全澳最低之一
房價升幅之餘，昆士蘭的租金市場亦表現強勁。2025年5月布里斯本住宅租金按年升幅達12.1%，而當地的租金收益率高達4.5%，在全澳首府城市中名列前茅。
空置率方面，布里斯本及周邊地區普遍低於1%，黃金海岸更一度降至0.7%。租務市場緊張有助確保現金流，對高槓桿投資者而言極具吸引力。
基建與奧運紅利提升中長線潛力
昆士蘭政府積極投資大型基建，2032年布里斯本奧運將帶動道路、鐵路及體育場館等多項長遠建設。當中Cross River Rail、Brisbane Metro、Kuraby至Beenleigh鐵路升級等項目，均有助提升交通便利性及房產增值潛力。
同時，州政府推動的「SEQ Regional Plan 2023」將布里斯本都市圈納入多個重點成長走廊，如Logan、Ipswich與Caboolture，這些地區以總價低、供應短缺見稱，成為投資者部署長線的潛力熱點。
稅制與監管環境較友善 吸引外地資金
與新南威爾士相比，昆士蘭在印花稅政策、房產交易審批流程上相對寬鬆。當地沒有外國人額外住宅稅（Vacant Residential Land Tax），且開發申請時間較短，有利加快項目周轉。
此外，昆州對Build-to-Rent（BTR）項目採取鼓勵態度，提供稅務減免及土地使用彈性，為機構投資者打開進場機會。
新州市場高處未算穩 投資風險上升
相對而言，新南威爾士市場則面臨回調壓力。悉尼房價自高位下調後仍未完全回復，2025年預測將有多區進一步走弱，加上生活成本高、投資物業持有成本增加，使投資者信心受壓。
多間地產研究機構更預測，悉尼部分中高價區於未來12個月或錄得0至2%的負增長，與昆士蘭形成鮮明對比。
資金與人口北移 投資策略應隨勢調整
2025年房市風向已明顯指向昆士蘭。對於有意拓展投資組合或布局長線的本地與海外買家而言，昆士蘭的房價基數、租務回報與政策誘因，均優於新南威爾士。若結合城市基建與人口結構變化等宏觀因素，昆士蘭房產的整體回報潛力可望進一步擴大。
投資者若欲捕捉此一轉勢時機，宜及早部署，聚焦布里斯本南部、Logan、Ipswich等新興核心地段，或探索Build-to-Rent等創新持有模式，以迎接澳洲房市新一輪黃金十年。
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